厦门市思明区人民法院巧解老旧小区物业纠纷

从323件官司到“有事好商量”

——厦门市思明区人民法院巧解老旧小区物业纠纷

物业纠纷怎么解？厦门市思明区人民法院不是等着案件上门，而是盯住一个打了323场官司的“老大难”小区，走进去、蹲下来，开出一张“靶向”司法建议。一年过去，小区变了：车子停规矩了，垃圾不落地了，业主和物业见面也不躲着走了。

病根藏在小区里

这个“老大难”小区是个典型的老旧小区。前些年，原物业公司擅自撤场，新入驻的物业公司又管不好，业主气不打一处来。短短几年，光物业服务合同纠纷就堆了323件。

停车混乱、垃圾投放难、电梯老化……这些问题拖了又拖。业主天天吵，社区调不动，法院判了案子但矛盾还在。小区陷进“问题越积越多、官司越打越僵”的死胡同。

思明法院的法官没有就案办案。他们跑到小区，开座谈会、翻旧账、挨个问。慢慢摸清了病根：物业服务没人较真，业主自治没人牵头，出了事只能奔法院。

5条建议直戳痛处

2025年，思明法院开出两张“靶向”司法建议，分别发给思明区物业管理协会和属地社区居委会。5条建议，条条冲着“病根”上去：

——物业公司得有人管，服务质量要有硬杠杆；

——业主和物业要有地方说话，不能一闷就吵、一吵就告；

——社区得懂法，矛盾来了有人帮着理；

——监督考核不能走形式，干好干坏要奖惩分明；

——小纠纷最好在楼下化解。

建议发出，没人当废纸。

属地社区迅速响应，以党建为引领，打出“引进优质物业、组建业委会、搭建议事平台、强化监督、创新调解机制”等系列组合拳，推动该小区从“问题频发”向“有序善治”转变。

思明区物业协会也表态：将积极响应司法建议提出的治理方案，加强行业管理和监督，发挥行业自律作用，共同推动物业服务规范提升与纠纷源头化解。

治理一个小区，带动一片社区

如今，该小区硬件利落了，人心也顺了。更关键的是，有事大家愿意坐下来聊，不用一开口就是“法庭见”。

思明法院的法官没有因此停下脚步。

在纠纷源头预防层面，法官深入街道、社区开展专题讲座，参与制定《小区治理汇编手册》，为物业公司、社区网格员、业委会提供精准法律指引。手册不讲空泛法条，专讲怎么操作，社区干部“用得上、看得懂”。

在案件审理过程中，法院注重制发《法律风险告知书》，提前释明法律责任。案子还没开庭，责任先讲清楚，物业公司和业主知道理在哪，调解率明显提高。同时，发挥首案示范作用，挑选典型案件先行判决，实现“审理一件，化解一片”的司法效果。

在加强协同共治层面，法院领导带队走访市、区物业协会，与区司法局、嘉莲街道等单位开展培训座谈，一起探讨社区干部不懂法怎么办？业委会不会履职怎么办？物业公司打擦边球怎么办？法院联合相关单位逐步推动形成“司法指引+行业监管+基层综治+业主自治”的多元共治格局，从制度层面规范物业服务行为。

思明法院相关负责人表示，将持续深化司法建议工作，既抓“个案纠偏”更促“系统治理”，推动更多治理经验从“单点突破”到“全域推广”，为构建共建共治共享的基层治理新格局贡献更多司法智慧。

从一个小区323件官司，到一片社区少打官司，思明法院的办法，说到底就是一句话：司法建议不是发出去就完了，得让纸上的字，真正落到小区里。