以租赁权抵债兑现胜诉权益 ——泉州泉港法院破解买卖合同纠纷积案执行僵局

7月21日，随着执行干警完成最后一处场地清点，一起长期陷入执行僵局的买卖合同纠纷积案，迎来实质性突破。泉州市泉港区人民法院跳出传统处置思维，变“处置所有权”为“盘活使用权”，最终以刚性执行画上阶段性句号，实现司法效能与群众权益双向落地。

多年前，林某与王某签订厂房转让协议，约定王某将登记在某制衣厂名下的厂房及土地作价310万元转让给林某，林某累计支付转让款125万元。然而，案涉厂房及土地登记所有权人为某制衣厂，该企业营业执照早已被吊销，原法定代表人亦已过世。王某虽实际出资购置并占有使用案涉财产，但由于历史遗留权属问题限制，始终无法完成自身产权确权，更无法依约配合林某完成不动产过户。

双方协商无果，林某诉至法院。法院经审理认为，协助办理过户登记是出卖人核心合同义务，王某客观上无法履约，致使合同目的无法实现，遂依法判决解除转让协议，王某应返还林某125万元转让款及相应利息。判决生效后，王某拒不履行给付义务，林某遂申请强制执行。

执行过程中，经承办法官协调，双方达成执行和解协议，但王某再度失约，未按期履行。2025年7月，经林某申请，法院依法恢复强制执行。

执行立案后，承办法官第一时间依托全国法院网络执行查控平台，结合线下实地核查，对王某名下全部资产线索进行摸排清查。经查，王某各类银行账户无足额可划扣存款，亦暂无其他可供处置财产。案涉厂房及土地虽由王某长期占有使用，但因历史权属遗留问题无法办理物权过户，不能按照传统不动产模式进行拍卖处置，案件执行一度陷入僵局。

一筹莫展之际，承办法官反复研究案件情况，跳出传统物权处置思维，精准锁定执行突破口：王某基于交易事实长期占有使用厂房土地，依法享有合法场地使用权益。即便无法处置所有权，仍可通过司法拍卖厂房租赁权的方式，盘活资产使用价值，最大限度兑现申请执行人的合法债权。

明确思路后，承办法官综合考量案件实际情况，依法对案涉厂房一楼及后侧空地的十年租赁权启动网络司法拍卖程序。然而，因标的物存在历史权属问题，市场竞买人顾虑重重，标的经两次拍卖均因无人参与竞价而流拍。

此时，申请执行人林某向法院提交书面以物抵债申请，主张按照二拍流拍价50万元，以案涉十年租赁权抵偿王某所负相应债务。法院经依法审查，结合案件实际及标的处置情况，准予其以物抵债申请。同时，承办法官就该租赁权的使用期限、场地交付风险、后续经营限制等重要事项，向林某充分释明法律风险。

然而，在此期间，王某始终消极对抗执行，既拒不返还转让款，也拒不配合法院开展场地清场、资产处置等执行工作。经承办法官多次释法明理、督促履行，王某仍拒不配合，严重阻碍案件执行推进。

为破除执行阻碍，维护司法权威和当事人合法权益，泉港法院依托“港法执击”专项执行行动，事先制定详细执行预案，明确任务分工，统筹调配执行警力，设立多个专项工作小组，清晨集结奔赴执行现场，开展专项强制腾退行动。

当天，执行现场布设警戒区域，执行干警对厂房内物品逐一清点、登记、分类搬运，全程同步录音录像，完整固定执行证据，确保执行过程合法规范、全程留痕。

面对王某恶意阻挠腾退工作的行为，执行干警依法将其强制带离现场。经批评教育，王某深刻认识到自身行为的错误，综合考量其身患重症、不符合收拘条件，法院依法对其采取罚款措施。

历经10余小时奋战，案涉厂房一楼场地顺利完成强制腾空，彻底扫清了场地交付障碍，为后续租赁权抵债交付、执行案件实质性办结提供了坚实保障。目前，案涉厂房尚有其他部分未处置，该院正依法推进剩余部分使用权益的处置工作，争取最大限度兑现林某的合法债权。