房屋买卖闹纠纷 依法有据辨是非 ——厦门集美法院解读3起典型案例背后的法律风险

房屋买卖合同涉及的金额大、周期长，任何环节的疏忽都可能引发纠纷。实践中，有人因“全盘最优惠折扣”买房，有人因自身情况变化主张退房，有人为逃避税款签“阴阳合同”……这些行为背后隐藏着怎样的法律风险？近日，厦门市集美区人民法院通过3起典型案例，为大家解读如何规避房屋买卖背后的法律风险。

案例一

如何理解“全盘最优惠折扣”？

厦门某房地产公司曾向不特定公众发布楼盘销售微信信息，称“首次开盘，将为您带来全盘最优惠的折扣”，赵某、李某2人综合考虑“全盘最优惠折扣”、市场行情等，遂支付首付款等款项，并与某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）电子合同》。而后，某房地产公司推出比2人购房时更为优惠的政策，赵某、李某2人觉得吃亏，便诉至集美法院，要求某房地产公司提供其按实际最优惠价销售的房源信息，并退还房屋差价款。

法院审理

集美法院经审理认为，合同明确约定了房屋的价款，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规相关规定，应认定为真实有效。开发商作出的“全盘最优惠折扣”之表述，是签约的一次性价格保证，还是持续性的价格承诺，取决于该承诺的具体表述、写入合同的形式以及双方的真实意思表示。

此案中，从一般民众认知而言，房地产公司表达的“全盘最优惠折扣”指的是案涉楼盘开盘至签约时的价格，且“全盘最优惠折扣”承诺并未作为双方确定的条款内容明确写入合同，对双方不具有强制法律效力，房价下跌属于购房者应当承受的商业风险，赵某、李某2人主张差价返还并无依据。

而2人要求提供的房源信息，系2人签订合同后发生的市场行为，并非签订合同阶段某房地产公司隐瞒的信息，故2人依据缔约阶段的知情权要求某房地产公司公布后续优惠房源信息的依据不足。最终，法院驳回2人的诉讼请求。赵某、李某2人上诉，经二审法院释明后，撤回上诉。

法官说法

关于“全盘最优惠折扣”的认定，司法实践中主要存在静态时点价及动态变量两种理解：一是指合同签订时，该购房者所购房屋的价格是整个楼盘中的最低价格，其约束力仅限于签约时刻。二是指“持续性”承诺，即在整个销售周期内，该购房者的成交价格不得高于开发商在任何时间向任何购房者出售同类房屋的价格。为此，购房者在合同签订时应进一步与对方明确折扣的具体类型，并写入合同条款中。同时，房地产开发商在广告宣传时，应避免使用“最低”等词汇，以免产生误解与纠纷。

对于房源信息，某房地产公司有义务公示其正在销售的房源价格及优惠折扣，但该法律义务的受益对象是不特定的社会公众，且主要限于“对其明知且实际会对商品房买卖合同产生足以动摇缔约意思或者缔约条件的房屋信息”。

案例二

买了员工房后离职，购房款能否要回？

小张是厦门某房地产开发公司的在职员工，某房地产开发公司发布住房出售公告，推出内部员工购房福利，小张于2023年10月向该公司提交了《认购承诺书》，认购了一套位于厦门市集美区的房产，并支付了定金和第一笔购房款。出售公告要求自签订购房协议起，职工必须为该公司服务满10年。

2024年6月，小张因个人原因与某房地产开发公司解除了劳动合同。小张认为自己已非公司员工，不再具备认购资格，遂将某房地产开发公司诉至集美法院，要求其返还保证金和购房款。某房地产开发公司则认为其与小张已成立买卖合同关系，小张不具备单方解除合同的权利，应当继续履行合同。

法院审理

集美法院经审理认为，小张与某房地产开发公司虽未正式签订购房合同，但在某房地产开发公司发出住房出售公告的要约时，小张自愿签署了认购承诺书，并选定具体购房标的，交纳了定金及第一笔购房款，已实际履行了合同主要义务，双方之间的房屋买卖合同关系成立。公告载明的认购条件系对缔约对象的选择，在合同关系已建立的前提下，小张因自身原因离职，并不导致其丧失合同当事人的地位，但导致其不再符合公告有关购房职工最低服务年限的要求，其作为合同违约方，不享有单方解除合同的权利。但考虑到小张已离职，并当庭表示不再继续支付后续购房款，合同事实上已不能履行，某房地产开发公司也在庭审中表示若双方房屋买卖合同的履行陷入僵局则同意解除合同，故法院支持小张解除合同的诉求，但小张作为违约方应按照住房出售公告相关内容承担违约责任。

法官说法

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房者在签订合同前，应当审慎评估自身的履约能力和未来可能发生的变化，充分预见风险。法律既保护守约方的合法权益，也要求违约方承担相应责任。“资格没了”并不等于“可以合同解除”，更不能成为逃避合同义务的借口。诚信履约，不只是尊重他人，更是对自己负责。

案例三

签订“阴阳合同”，结果双双“翻车”

老吴购买了小杨位于厦门集美区的一幢别墅，在“阴合同”中约定房产售价为1080万元，在“阳合同”中约定房产成交价为300万元，双方约定房屋交易时所产生的税费由老吴承担。后因案涉房屋过户申报价格与实际交易价格不一致，小杨补缴税款个人所得税（财产转让所得）16.2万元及滞纳金3.7万余元。小杨将老吴诉至集美法院，要求老吴支付违约金、税款及滞纳金。老吴认为小杨的行为违反了诚实信用原则和公序良俗原则，请求驳回小杨的全部诉讼请求。

法院审理

集美法院经审理认为，依法缴纳税款是房屋买卖双方的法定义务，买卖双方应当按照真实的交易价格履行缴纳税款的义务。小杨与老吴就案涉房屋的成交价在《存量房买卖合同》中达成的意思表示，构成虚假通谋意思表示，应认定为无效。双方对于签订“阴阳合同”、少缴税款均存在过错，应各自承担相应责任。综合双方的过错及获益程度，法院酌定对小杨已补缴的税款及滞纳金，由小杨承担30%，由老吴承担70%，判决老吴向小杨支付相应代垫税款及滞纳金。

小杨与老吴均不服判决结果，提起上诉，最终二审法院对补缴税款的认定及承担比例维持原判。

法官说法

买卖双方为逃避国家税收，故意签订与实际交易价格不符的合同，损害了国家利益，属于虚假通谋意思表示，合同应属无效。依法纳税是每一个公民的义务，“阴阳合同”看似省了钱，实则风险巨大，不仅要补缴税款，还可能面临罚款。买卖双方在交易过程中应遵循诚实信用原则，严格遵守国家法律规定，切勿因小失大。