当租客遇上房东的“霸王条款”…… ——律师以案释法解读房屋租赁合同签约避坑指南

当房东“忌讳”怀孕租客会”带走家里的福气“，要求租客搬走，租客该怎么办？当民间民间风俗凌驾于法律之上，法律该如何回应？针对近期发生的一起租房纠纷事件，记者梳理了公众最关心的与住房租赁相关的法律问题，邀请福建重宇合众（泉州）律师事务所主任、党支部书记蒋正星律师为您逐一解答。

事件回顾

今年7月，江苏南京的王女士夫妇通过中介租下一套住房，租期1年，已付押金和3个月租金，8月1日正式入住。然而，刚住没几天，房东上门维修时发现王女士怀孕，当场要求王女士夫妇1周内搬走，理由是当地民间有“借死不借生”的风俗，即房子借给别人办丧事可以，但借给别人用以生孩子、坐月子会“带走家里的福气”。

经社区调解，房东虽同意王女士继续租住，却出具了一份《房屋租赁补充告知书》。告知书规定：租赁期内，王女士不得在房屋内生产、坐月子；不得留宿月嫂、月子护理人员；不得摆放月子医疗设备及产后康复器械；王女士须在预产期前30日告知房东待产及月子休养地点，并提供月子中心订单或其他住所证明。王女士表示，看到补充协议内心十分震惊，认为很多都是“霸王条款”。

问题①：房东以民间风俗为由要求怀孕租客搬走，这个理由在法律上站得住脚吗？

律师解答

蒋正星律师：站不住脚。民间风俗不能凌驾于法律之上，更不能成为单方解除合同的合法依据。

首先，我国现行法律体系中，没有任何一条规定禁止租客在出租房内怀孕、生产或坐月子。居家待产、产后休养，是最基础的家庭生活内容，也是公民依法享有的生育权和居住权的应有之义，房东无权以个人好恶或观念干涉租客的正当生活。

其次，租赁合同是平等主体之间订立的民事合同。王女士与房东签订的租赁合同合法有效，王女士正常支付租金即取得租期内房屋的使用权，根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条及七百零九条规定，出租人应当按照约定将房屋交付给承租人，同时承租人也应当按照约定的方法使用租赁物。在此事件中，房屋用途为居住，王女士怀孕生产和产后休养是正常居住生活的组成部分，属于王女士正当行使房屋使用权的范畴。在租客不存在违约的前提下，房东仅因为租客怀孕就要求租客限期搬走，属于无正当理由单方解除合同，构成违约。

此外，以风俗为由限制甚至驱逐怀孕租客，本质上是对女性生育权的限制。《中华人民共和国妇女权益保障法》明确规定，国家采取必要措施促进男女平等，消除对妇女一切形式的歧视，禁止排斥、限制妇女依法享有和行使各项权益。以怀孕为由限制租客居住权的做法，与法律保护妇女权益的精神背道而驰。

问题②：房东出具的《房屋租赁补充告知书》是否有法律效力？租客是否必须遵守？

律师解答

蒋正星律师：这份补充告知书是房东单方出具的，租客完全有权拒绝签署和遵守，该补充告知书不能直接对租客产生约束力。

第一，此事件中，王女士与房东签订租赁合同时，该合同中并没有关于禁止怀孕、生产、坐月子的任何约定，在合同签订后房东却通过补充协议意图单方面增加王女士的义务、限制王女士正常使用房屋的权利，这不是补充，而是强加。根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定，当事人协商一致，可以变更合同，故在未经租客同意的前提下，房东无法单方面变更或增加租赁合同的内容，相关条款不对租客产生法律约束力。

第二，这类限制性条款还涉嫌违反公序良俗。根据《中华人民共和国民法典》第八条及第一百五十三条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗，违背公序良俗的民事法律行为无效。以封建迷信观念为由限制女性正常生育和产后休养，违背了现代社会公认的善良风俗和基本伦理，相关约定因违背社会公序良俗而无效，法律上也不能获得支持。

问题③：如果房东坚持要求怀孕租客搬走，租客可以要求哪些赔偿？

律师解答

蒋正星律师：如果房东坚持要求怀孕租客搬走，属于单方违约解除合同，租客有权主张以下权益：

第一，退还全部押金和已支付但未居住部分的租金。押金的法律性质是履行合同的担保，既然违约方是房东而非租客，房东无权扣留押金。已支付但未居住部分的租金，因合同被单方解除而无法继续居住，房东应当将已支付但未居住部分的租金全额退还。

第二，主张违约金。如果租赁合同中约定了违约金条款，租客可以依据合同约定向房东主张违约金；若合同中没有明确约定违约责任的，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，租客也可以向房东主张违约责任。

第三，赔偿实际损失。租客除了可以向房东主张违约金之外，若还有其他损失的，比如搬家费、临时住宿费、中介费等，租客也可以根据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条规定向房东要求赔偿经济损失。在王女士这起事件中，房东最终同意赔偿违约金和搬家费，这正是一个典型的违约损害赔偿方案。

问题④：租客怀孕需要提前告知房东吗？没有提前告知是否构成违约？

律师解答

蒋正星律师：不需要，不告知也不构成违约。

租赁合同的标的是房屋的使用权，租客在合法使用房屋的前提下，其个人及家庭生活状况属于隐私范畴，无须告知房东。怀孕是公民的个人私事和隐私，现行法律没有设置租客告知怀孕的义务，更没有规定“未告知怀孕”可以成为房东解除合同或追究违约责任的合法理由。

问题⑤：如果租赁合同中事先写明了“禁止在房屋内生育、坐月子”之类的条款，租客也签了字，这样的条款是否就有效？租客能反悔吗？

律师解答

蒋正星律师：即便将“禁止在房屋内生育”之类的条款白纸黑字写进了合同，租客也签了字，这样的条款依然是无效的，因为它违背了公序良俗。

很多人存在一个误区，认为“只要双方签字同意，合同条款就必然有效”。这个认识是不全面的。民事法律行为有效的要件之一是“不违背公序良俗”。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条明确规定：“违背公序良俗的民事法律行为无效。”禁止在租赁房屋内怀孕、生产、坐月子，这类条款至少从以下两个层面违背社会公序良俗。

第一，违背社会公序良俗。公序良俗是民事活动的基本边界。以封建迷信观念为由限制女性正常生育和产后休养，严重背离了现代社会尊重女性、保护母婴的基本伦理。将“借死不借生”写进合同，恰恰是公序良俗所不容的。司法实践中，法院对于以封建迷信为由限制他人合法权益的约定，一贯持否定态度。

第二，变相限制女性正当行使居住及生育权益。《中华人民共和国妇女权益保障法》确立消除性别歧视、对孕期、产期、哺乳期妇女予以特殊保护的立法精神。如果允许房东通过合同条款禁止租客在房屋内生育、坐月子，实质上是在限制甚至剥夺孕期女性的基本居住权和生育权。

无效的民事法律行为自始没有法律约束力。此类条款一旦被认定为无效，从一开始就不产生任何法律效力，不因租客曾经签字而改变。租客完全可以主张该条款无效，拒绝遵守，并继续合法使用房屋。

热点延伸

租房合同中的“陷阱条款”

王女士的遭遇并非个例。在住房租赁市场中，类似以民间风俗为由限制租客权利、单方面强加不合理条款的现象时有发生。那么，租房合同中有哪些常见的“霸王条款”？签订租房合同时，租客应当注意哪些法律风险？结合2025年9月15日起正式施行的我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规——《住房租赁条例》，以及《中华人民共和国民法典》相关规定，律师逐一梳理解读。

问题⑥：租房合同中还有哪些常见的“霸王条款”？

律师解答

蒋正星律师：“霸王条款”在法律上对应的概念是“不公平格式条款”。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条及四百九十七条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利。该格式条款无效，故“霸王条款”是指提供合同方为逃避法律义务、减轻自身责任而单方面制定的不平等的格式合同，依法可以被认定为无效条款。以下是住房租赁格式合同中常见的几类“霸王条款”：

第一类：安全事故“租客负全责”。合同中约定“租赁期间房子里发生的所有安全事故都由租客承担，与房东无关”。这类条款试图将房屋本身的安全隐患（如电路老化、燃气泄漏等）引发的全部责任推给租客，免除房东作为房屋所有权人应尽的维护和管理义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百零六条规定，合同中对造成对方人身损害、故意或者重大过失造成对方财产损失进行免责约定的条款无效；该法第七百三十一条规定，租赁物危及承租人安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知，仍然可以随时解除合同。因此在安全事故发生后，即使合同中约定了这类房东免责条款，仍应当区分情况依法分担责任，不能一概由租客承担。

第二类：提前退租“一分不退”。合同中约定“提前退租一律不予退费”，无论租客提前多久通知、无论房东是否产生实际损失，租金、押金及各项预缴费用全部不予退还。这类条款明显违背公平原则。即便租客提前退租构成违约，违约责任也应当以赔偿实际损失为原则，而非“一刀切”地没收全部费用。租客可以主张未实际居住期间的租金、未产生的物业费和服务费，出租方无权全额扣留。

第三类：租期届满“不得直接与房东续约”。部分住房租赁中介企业在合同中约定“合同期满后，不得在住房租赁中介企业不知情的情况下与房屋产权人私下建立租赁关系，否则视为违约”。这类条款限制了租客在合同到期后的缔约自由，违反了强制性规定，依法应认定为无效。

第四类：违约金“狮子大开口”。部分合同约定提前退租须支付两个月甚至更高额度的租金作为违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。司法实践中，若违约金超过实际损失30%的，可能会被认定为过分高于造成的损失，法院或仲裁机构也会根据实际情况予以减少。

第五类：押金扣减“随意任性”。合同中可能出现未明确约定押金的返还时间、扣减情形或者约定“一切解释权归房东所有”的情况，这些约定不当扩大房东单方处置押金的权限，极易发生退租时房东随意克扣押金的情形，进而导致租客财产权益受损。

第六类：限制租客正常生活权益。合同中以风俗或个人好恶为由，禁止租客在房屋内怀孕、生产、坐月子、留宿亲友等。这类限制租客正常家庭生活的条款，违背公序良俗，依法无效。

问题⑦：签订租房合同时，租客应当注意哪些事项？

律师解答

蒋正星律师：签订租房合同是防范租赁风险的第一道关口，建议租客从以下几个方面加以注意：

一、核实出租方身份与房屋产权。签约前务必核实出租方的身份和权利。若出租方为产权人，应要求其出示房产证（或不动产权证书）和身份证原件，并仔细核对信息是否一致。若出租方为“二房东”，则须要求其提供原房东同意转租的书面证明及原始租赁合同，确认其是否有转租的权利、剩余租期等。另外，若是通过中介、住房租赁企业签约，中介无法提供有效资质证明的，坚决不要与其签订合同，同时可通过“天眼查”“企查查”等软件核实房屋租赁公司的工商登记信息，一旦发现存在失信限高或出现在中介黑名单等情况，应当提高警惕、审慎交易。

二、签订书面合同，拒绝口头承诺。口头就租房事宜达成一致后，务必签订书面租赁合同。口头承诺难以举证，一旦发生纠纷，租客往往陷入“口说无凭”的被动局面。签约前要仔细阅读合同条款，特别是附加条款和特殊约定。如果业务员作出了“随时可无责解约”等口头承诺，务必要求写入合同，不能轻信。

三、明确押金条款。根据《住房租赁条例》第十条规定，出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除合同约定的情形外，出租人无正当理由不得扣减押金。如果合同中押金条款模糊不清，租客应要求明确约定。

四、明确租金支付方式。警惕“押一付三”却要求“提前1个月支付下期租金”的变相押二付三操作。租客应明确每期租金的支付时间和金额，避免因理解不同产生纠纷。同时，还要注意，《住房租赁条例》规定，住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

五、明确维修责任。房屋及设施的自然损耗由谁负责维修？维修费用由谁承担？这些应当在合同中明确约定。如果约定不明，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。

六、警惕“短租变长租”陷阱。部分中介口头承诺可以短租，提供的合同却设定为1年甚至更长的租期。租客签约时务必核对合同中的租赁期限，确保与自己的实际需求一致。

七、关注房屋本身是否合规。根据《住房租赁条例》第七条，用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。租客在看房时应留意是否存在违规隔断、甲醛超标等问题。

八、保留证据，以备维权。签约前后的沟通记录（微信聊天、短信等）、付款凭证、合同原件、房屋状况照片等，都应妥善保存。这些材料在发生纠纷时是维权的重要依据。

问题⑧：如果已经签了含有“霸王条款”的合同，租客还能怎么办？

律师解答

蒋正星律师：即使已经签订了含有不公平条款的合同，租客仍有救济途径：

第一、协商修改。租客发现不合理条款后，首先可以与房东或中介协商，要求修改或删除相关条款。

第二、向主管部门投诉举报。如果交易相对方是住房租赁企业、房产中介机构等经营主体，租客可以向市场监督管理部门提交投诉。

第三、申请调解。可以向社区、街道人民调解委员会申请调解，通过协商方式解决纠纷。

第四、提起诉讼。如果协商和调解均无果，租客可以向法院提起诉讼，请求法院确认合同中的不公平格式条款无效。根据《中华人民共和国民法典》相关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。这对租客维权是有利的。

第五、善用《住房租赁条例》。《住房租赁条例》为租客维权提供了更有力的法律依据。该条例适用于城镇国有土地上的住房租赁活动，明确禁止出租人采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房、无正当理由不得扣减押金等行为，这些规定都是租客依法维权的“硬靠山”。

一份租赁合同，关乎租客未来数月甚至数年的安居生活，少则几页，多则十几页，但合同里的每一个字，都可能影响租客的合法权益。不要因为急于入住而草率签字，不要因为“大家都这么签”而盲目从众，更不要因为“房东说没事”而轻信口头承诺。

《中华人民共和国民法典》和《住房租赁条例》已经为租客构筑了基本的法律防线。但法律的保护，需要租客主动去主张与争取。签字前多一分审慎，入住后就少一分纠纷；签约时多一分较真，维权时就多一分底气。

愿每一位租房人都能签一份明白合同，住一间安心房子。