场地租赁的“连环锁”如何解？ ——厦门集美法院以“协商调解+分期履行”推动纠纷实质性化解

5400余平方米的场地陷入租赁僵局：承租人无力承担租金，擅自转租，背后是十几家会员制商户和众多消费者……这起涉及场地腾退、次承租人协调、消费者权益保护的商业房产租赁复杂纠纷，厦门市集美区人民法院最终以“协商调解＋分期履行”顺利化解。

转租引纠纷

2022年，厦门某投资公司将地下一层5400余平方米的场地出租给厦门某体育公司。然而合同履行没多久，某体育公司便开始拖欠租金，某投资公司多次发函催告，对方仅零零碎碎支付了部分款项，不久后还未经同意，将场地转租给了某物业公司。

某物业公司接手后，把场地切割租给十几家体育、休闲类商户，其中不少是台球厅、健身房这类采用会员预付费模式的商家。为维护自身权益，某投资公司正式发函解除合同，诉至集美法院，要求某体育公司返还场地、支付欠租及违约金。

研判查堵点

案件看似事实清楚、法律关系明确，但如果一判了之可能面临矛盾扩大的困境，双方协调磋商困难重重。

承办法官与某投资公司、某体育公司、某物业公司沟通查明情况后，研判案件处理存在的堵点。

堵点之一是腾退处置有风险，易牵连商户及消费者权益。“某物业公司分租了十几家商户，每家都有装修、设备，还有员工，不可能说搬就搬。”承办法官解释，强制腾退不仅风险高，还可能引发商户集体对抗；且场地内多家商户采用会员预付费模式，一旦突然停业，上千名消费者的会员卡余额无处兑付，极易引发群体性诉讼。

堵点之二是资金履行有障碍，债务难以一次性结清。某体育公司、某物业公司表示资金周转困难，从立审执衔接角度预判，若简单判决，案件生效后进入执行程序概率较大，且极可能陷入“执行不能”或“执行僵局”，造成司法程序空转。

堵点三是某投资公司与某体育公司审批流程受制约，调解方案难以敲定。租金减免等事项涉及某投资公司资产处置，必须经过严格的内部审批流程，调解磋商过程中的“让一点”，企业根本无法当场拍板。

在统筹分析案涉房产实际使用情况，梳理房产腾退面积大、次承租人达10余家、涉及会员制消费者众多等多项核心问题后，承办法官决定采用“协商调解+分期履行”调解方案，双轨并行推进实质性解纷。

“一揽子”化解

统筹分析了案件处理可能存在的后果和难题后，承办法官给出了新的调解方案：从腾退风险的角度出发，以分期腾退的方式确保场地顺利收回，避免强制腾退的高额成本与场地长期空置的损失，并就消费者退费事宜给出提醒和建议；从立审执一体化的角度出发，通过租金优惠、违约金减免以提高债务履行的可能性，同时设置违约罚则，确保租金分期支付可按时兑现，为企业资产安全提供兜底保障，推动纠纷在审判阶段实质性化解，尽量避免案件进入执行程序，从源头上减少执行增量，规避后续强制执行带来的各类现实困境；从双方调解意愿的角度出发，抓住某投资公司希望尽快解决纠纷、清退场地重新招商的需求开展调解工作，向某投资公司释明适当减免金额、宽限腾退时间等方案，利于某体育公司和某物业公司进行周转资金、腾退租户、安抚消费者等工作，减少纠纷衍生风险，维护商圈声誉。同时，通过民事调解建议函的方式，客观分析裁判风险、阐明调解优势，以书面形式提出调解方案，为企业内部决策提供司法参考。

某投资公司收到调解建议函后，以函件作为重要参考，顺利通过了内部审批，同意在租金、物业费、违约金上作出合理让步，三方回到谈判桌，逐项磋商，最后在调解协议上签字盖章。最终，某体育公司、某物业公司按期足额支付了全部应付款项，案涉场地全部腾退并顺利交付给某投资公司，10余家商户在过渡期内平稳搬离，消费者会员卡退费等事宜得到妥善疏导。