全款购买限价房，为何仍被强制执行？ 法院：政策性住房限制期内无法过户，买受人仅享债权不享物权

现实生活中，不少人因价格优势，选择交易限价房、安置房、经济适用房等政策性住房，甚至在明知房屋存在过户限制的情况下，私下签订转让协议、全款购房并实际入住。很多人误以为只要付清房款、占有房屋，就拥有了房屋的合法所有权，足以对抗各类风险。殊不知，这类带有福利性质的房屋存在严格的交易限制，私下交易存在法律风险。近期，龙岩市新罗区人民法院审结一起案外人执行异议之诉案件，明确认定，全款购置、实际占有受限政策性住房，无法排除法院强制执行。

案情回顾

2015年2月，王某与吴某自愿签订《集资限价房转让协议》，双方约定由王某将其名下案涉集资限价房转让给吴某，待国家政策允许办理过户登记手续后，再配合吴某完成产权过户。协议签署完成后，吴某依约全额支付购房款项，并正式入住案涉房屋，长期占有使用该房产。

2019年11月，王某顺利办理完成案涉房产的不动产权属证书，而证书中明确标注该房屋10年内不得对外转让、出售，明确了房屋的交易限制期限。后续，王某因与某银行发生金融借款合同纠纷，涉案房产被法院依法查封。

房屋被查封后，吴某以房屋实际买受人、实际居住人的身份向法院提出执行异议，请求解除查封、停止执行，但该异议被法院依法驳回。2025年10月，不服驳回结果的吴某随即提起案外人执行异议之诉，请求法院确认案涉房屋归其所有，并判令停止对该房产的强制执行措施。

法院审理

新罗法院经审理认为，案涉房产属于带有严格交易限制条件的限价商品房，依据产权登记及相关政策，房屋10年内禁止对外转让、出售，该限制条款具备法律效力。王某与吴某签订的《集资限价房转让协议》，确系双方真实意思表示，协议本身合法成立，但该协议仅能产生普通债权效力，无法发生物权变动的法律效果，不能对抗协议以外的善意第三人及司法强制执行行为。

同时，吴某在签订购房协议时，明知案涉限价房存在过户限制、短期内无法办理产权变更登记，仍自愿签订协议、完成交易，属于主动承担交易风险。该情形不符合司法解释中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的免责情形，因此，吴某无法取得能够排除法院强制执行的民事合法权益。

新罗法院结合案件事实与相关法律规定，依法作出判决，驳回吴某的全部诉讼请求。一审判决作出后，吴某不服判决结果，向二审法院提起上诉。二审法院依法驳回上诉、维持原判。

法官说法

限价房、安置房、经济适用房等政策性住房，是国家为保障民生推出的福利性住房，带有严格的身份属性和交易限制，与普通商品房交易规则存在本质区别。此类政策性住房在政策限制期内，无法合法办理产权过户登记。即便买受人全额支付购房款、长期实际入住，仅能依据合同享有债权，无法取得房屋物权所有权。一旦房屋出卖人出现负债、涉诉等情况，房产被法院查封、冻结、拍卖时，购房者无法以实际居住、已付房款为由阻却司法执行，仅能依据购房合同向出卖人主张债权权利，无法取得物权保障，购房权益将面临无法实现的风险。

法官提醒

房屋交易的核心合法依据是不动产过户登记，并非简单的交钱入住。广大购房者切勿心存侥幸，无视政策限制私下交易政策性住房、打法律“擦边球”。购房前，应到不动产登记机构和住房保障部门核查房屋性质、限制期限、过户条件以及政策变化，不要轻信“先签协议、政策允许后再过户”的承诺。已经交易的，要保存付款、交房、物业水电和催告过户等证据。一旦具备过户条件，应尽快办理转移登记。如果房屋被查封或者出卖人涉诉，要及时提出执行异议，或者另案主张债权，并评估解除合同、返还购房款和赔偿损失等路径。出卖人如果隐瞒限制转让事实，可能承担违约赔偿。中介协助规避政策，也可能承担相应责任。买卖双方都应依法诚信交易，避免落得“房财两空”。

图片来源于网络