无房屋所有权 能否安心居住

法院：无房屋所有权但可以约定享有居住权

福建法治报—海峡法治在线4月19日讯 居住权，是指居住权人对他人所有房屋的全部或部分所享有的占有、使用的权利。居住权设定的目的在于将房屋所有权在居住权人和所有人之间进行分配，从而满足各自不同的需求，既可以实现特定群体的住房保障，也可以灵活地满足当事人的其他住房需求。德化县人民法院审理了一起因父亲去世为女儿设立房屋居住权产生的纠纷，依法保障了女子的居住权。日前，该案经泉州市中级人民法院二审，维持原判。

案情回顾：

张某和李某系张某甲与张某乙的父母，张某甲与张某乙系兄妹。

2007年，张某订立公证遗嘱，遗嘱中表明：德化县龙浔镇某街的套房是其与妻子李某的共有财产，在其百年之后，归其所有的一半房产由儿子张某甲继承;女儿张某乙现与其生活在一起，由于没有其他住宅，张某乙有权居住到去世。2012年，张某去世。

2017年，张某甲与德化县某街小区改造小组办公室签订《某片区改造安置选房协议》。张某甲选择安置房为某小区6号楼某室。2020年，张某乙开始装修房屋，张某甲发现后，告知物业其未取得诉争房屋所有权，物业遂采取关水、关电、关门等手段阻止张某乙装修。

装修受阻，张某乙遂诉至法院，诉请判决张某甲立即排除对诉争房屋关水、关电、关门等妨碍张某乙及母亲李某居住使用的行为，并要求张某甲将诉争房屋返还交付给张某乙及母亲李某装修居住使用等。

法院判决：

住宅所有权人对物权的行使

不得损害居住权人的合法权益

法院经审理认为，此案争议焦点为：张某乙对诉争房屋是否享有居住权，以及张某乙是否享有诉争房屋的排除妨害请求权。

针对张某乙对诉争房屋是否享有居住权的问题，法院认为此案诉争房屋系因拆迁原张某、李某所有的某街套房安置所得，该安置房的一半房产为张某的遗产，根据张某生前所立的公证遗嘱，张某乙对拆迁后获得的安置房享有相应面积的居住权。

针对张某乙是否享有诉争房屋的排除妨害请求权的问题，法院认为张某甲取得案涉房屋所有权系继受取得，非原始取得，其对拆迁利益的分配应当依法保障张某乙居住、使用的权利。张某甲作为案涉房屋的合法所有权人，对涉讼房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但对张某乙享有的居住权应予尊重，其对物权的行使不得损害张某乙的合法权益。

综上，一审法院判决张某甲应将诉争房屋交付给张某乙居住;张某甲不得妨碍张某乙在上述房屋装修及居住。

张某甲不服判决，提起上诉，二审法院认为，住宅所有权人有权将自己所有的住宅的全部或者部分为他人设立居住权，居住权人有权按照合同的约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。张某生前经公证机关办理公证遗嘱，约定“张某乙有权居住到去世”，将原来的房屋以遗嘱的形式为张某乙设立居住权。案涉房屋系因政府拆迁房屋而来，属于张某和李某的遗产，张某乙根据公证遗嘱的内容对案涉房屋享有相应的居住权。张某乙虽对案涉房屋享有居住权，但并不取得所有权，张某乙在行使居住权的同时不得损害张某甲的所有权，张某乙也明确表示李某可以居住在案涉房屋内，水电费、物业费其可以自己交纳，张某甲上诉请求不能成立，故二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：

《民法典》首次以法律形式创设居住权，既沿袭传统法律制度基础引导教育达到赡养、抚养、扶养义务的价值导向，又凸显房屋价值利用多元化的功能，拓展社会保障属性，具有鲜明的时代特征，体现以人民为中心的发展思想，为我国住房政策由“住有其屋”向“住有所居”的转变提供法律通道。

但实践中，在《民法典》出台前存在不少以书面合同、遗嘱形式设立居住权行为，当事人因居住权的履行经常引发纠纷。办理一起案件，激活一项规定。此案通过查明立遗嘱人在《民法典》出台前已经死亡，以生效判决方式确认居住权效力，对规范居住权设立行为，发挥居住权制度效能具有积极作用。

(本报记者 林扬阳 通讯员 曾凯旋 郑昆宏)