法拍房欠物业费，怎么办？

法拍房欠物业费，怎么办?

法官建议：购房者在竞拍前应全面了解标的房屋状况

福建法治报——海峡法治在线2月7日讯 买到法拍房却发现房产拖欠着近3年的物业费，这笔费用是原房主承担，还是买受人支付?近日，厦门市海沧区人民法院发布了这样一起案件。

案情回顾：

2023年，小李(化名)经司法拍卖竞得海沧区的一处房产，原房主为小王(化名)。在成为新业主后，物业公司向小李催收物业相关欠费。小李向物业公司交清自己成为业主之后的相关欠费后，拒绝支付小王之前所欠的费用。经催要无果，物业公司将小李和小王一并诉至海沧法院。

庭审中，物业公司提交《拍卖公告》，其中第七条载明：标的物过户登记手续由买受人自行办理…………物业费、水、电等欠费以及法律法规没有规定或者规定不明的税费均由买受人承担，具体费用请竞买人于拍卖前自行到相关单位查询了解，与拍卖人无关。

法院审理：

《拍卖公告》载明欠费由买受人自行了解并承担

案件争议焦点是物业公司是否有权主张相关费用，以及付款义务主体是原房主还是现房主。

法院经审理后认为，案件系物业服务合同纠纷，物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》合法有效且未到期终止，物业公司依合同约定提供物业管理服务，有权主张相应物业费用;案涉房屋所欠费用产生于小王作为房屋产权人期间，小王对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，案涉房屋是否空置并不影响小王应向物业公司支付案涉房屋产生的相关物业费用。小李以案涉房屋空置为由主张减免物业管理费用缺乏法律依据;案涉房屋的《拍卖公告》明确载明了拍卖标的物所涉及的物业费等欠费均由买受人自行查询了解并承担。小李自愿参与竞拍的积极行为表明了对《拍卖公告》相关条款的接受和同意，表明其同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。因此，小李应对小王就案涉房屋应支付的物业管理相关欠费承担连带清偿责任。

海沧法院一审判决，现房主小李应向物业公司支付相关物业欠费，小王对小李应承担的债务承担连带清偿责任。厦门市中级人民法院二审维持原判。

法官说法：

现房主和原房主对物业费承担连带清偿责任

近年来，法拍房的交易热度持续上升。对于买受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或权利负担。因此，相关涉法拍房纠纷也随即产生，其中较多的就是支付案涉房屋清欠的物业服务费用问题。

案件中，因原房主小王在作为产权人期间未缴纳物业服务费用，根据合同相对性原则，小王应当向物业公司承担支付义务。现房主小李自愿参与竞拍，应视为对《拍卖公告》内容的接受和同意，表明其认可案涉房屋的瑕疵或权利负担，即同意承担支付案涉房屋所欠物业费用的责任。物业公司亦通过诉讼向小李主张相关欠费并请求小王承担连带责任。根据《民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”故小李因竞得案涉房屋从而构成债务加入，应和小王对案涉房屋的相关物业欠费承担连带清偿责任。

法官提醒：

虽然法拍房往往能低于市场价成交，为购房者提供了“捡漏”的绝佳机会，但法拍房本身可能存在相应的风险。建议购房者在竞拍前全面了解标的房屋状况，如到物业公司查询标的房屋欠费情况、向执行法院详询标的房屋现状、到标的房屋内部及周边进行全面评估等，做到心中有数。

(本报记者 余晶 通讯员 海法宣)