出售宅基地住房合同无效 买方返还房屋，卖方返还房款

近年来，随着房价波动，不少人将目光投向看似“实惠”的宅基地住房。然而，宅基地住房买卖背后也潜藏着诸多法律风险。近日，长汀县人民法院审结一起因买卖宅基地住房引起的纠纷，判决双方签订的合同无效，买卖双方均有过错，各自承担相应责任。

案情回顾：

2024年12月4日，周某与王某签订《房屋转让合同》，约定周某将坐落于长汀某村的宅基地上的一套房转让给王某，王某支付16.8万元购买此房。王某对周某所转让的房产已充分了解房屋产权性质，愿意购买该房产。

王某陆续向周某转账16.8万元后，周某认为房屋价格过低而反悔，要求王某提供银行账号将购房款退回。此后，双方一直无法达成买卖一致意见，周某诉至长汀法院，要求确认双方签订的《房屋转让合同》无效，并收回房屋。

法院审理：

法院经审理认为，周某与王某分属不同村村民，双方签订的《房屋转让合同》指向的是周某于2018年以无住房为由申请的位于长汀某村的宅基地住房，《房屋转让合同》违反《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条的强制性规定，该合同无效。周某要求确认前述合同无效，于法有据，予以支持。

根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。买卖双方均有过错，各自承担相应责任。故王某应返还涉案房屋，周某应返还收取的房款。

法官说法：

不能向非本集体成员的第三人转让或出售

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民仅享有使用权，不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。案涉房屋系在宅基地上建成的房屋，而周某向非本集体成员王某出售宅基地住房违背《中华人民共和国土地管理法》的规定，买卖合同应属无效。

此外，法院会根据双方过错划分责任，卖方通常作为主导交易的一方，明知房屋性质仍出售，可能面临返还房款、赔偿买方损失的责任。买方也应清醒认识购买宅基地住房的法律风险，此类房屋无法过户，权益无保障，遇纠纷、拆迁时难以维权。