买顶层送露台，赠送面积是否有效？ 法院：专属使用权不成立

“买顶层！送露台！”新建商品房销售时，开发商往往将顶层露台作为一大卖点进行推介。但是顶层业主能否享有露台专属使用权并对其进行改造？近日，顺昌县人民法院就审理了这样一起案件。

案情回顾

2021年12月，美美（化名）与顺昌某房地产开发商签订商品房买卖合同，购买其开发楼盘的一套顶层商品房。双方另签订补充协议，明确约定该套顶层房屋南侧露台归美美专属使用。该楼盘通过规划验收后，美美在房屋装修过程中对该露台部分空间进行改造，搭建封闭式阳光房。

2022年，城市管理行政执法局认定该建设行为违法，并向美美发出通知，要求其立即停工，须向相关部门申请办理规划许可手续后方可复工建设或投入使用。美美遂以开发商未能保障其专属使用权实现为由，向顺昌法院提起诉讼，请求确认其对案涉露台享有专属使用权。

美美认为，开发商承诺楼上的露台归其专属使用，其进行改造没有任何问题。这是合同赋予其的权利，开发商必须兑现。

法院审理

专有部分需具有构造和利用上的独立性

法院经审理认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。

根据该规定，露台可以确认为业主专有部分的条件有二：一是规划上专属于特定房屋，二是建设单位销售时已根据规划列入特定房屋买卖合同中，上述两个条件须同时具备，缺一不可。

此案中，露台仅在买卖合同中约定为买受人所有，在规划上并未专属于特定房屋，不具有构造上的独立性，且不具备登记成为特定业主所有权的可能性。故美美请求享有案涉露台的专属使用权，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，法院判决驳回美美的诉讼请求。

法官提醒

露台改造需取得规划许可

对于属于专有部分的露台，特定房屋的所有权人可以实施排他性使用。对于共有露台，属于公共区域，全体业主可以合理使用。但无论是专有露台还是共有露台，在未取得建设工程规划许可证的情况下，均不得擅自对露台进行改造。违反原规划设计改建结构的行为会导致顶层楼面荷载增加，造成安全隐患。

在此提醒广大业主，在处理与房产相关的权益问题时，一定要充分了解相关法律法规，不要轻信夸大宣传，以免给自己和他人带来不良后果。

同时，也提醒房地产开发商，在销售过程中，应向购房者充分说明房屋及相关附属设施的性质和使用规定，对于未规划为特定房屋附属物的露台，开发商无权处分给个别业主。