厦门思明法院采用“带押过户+贷款重组”方案化解房产纠纷

一份建议书实现“三方共赢”

——厦门思明法院采用“带押过户+贷款重组”方案化解房产纠纷

一起看似普通的房产纠纷案件，背后却牵动着两个年轻人的新生活与金融机构的债权安全。面对恋爱期间共同购房、分手后引发的复杂纠纷，厦门思明法院执行法官没有简单地采取强制拍卖方式，而是通过司法建议书，采用“带押过户+贷款重组”方案，成功化解了两起关联案件，实现了申请执行人、被执行人与银行三方权益的平衡与保障。

共有房产成困局

这起案件始于一段美好的恋情。申请执行人小尧与被执行人小蕾曾是一对恋人，在感情甜蜜期共同购买了一套商品房，登记为两人共同所有，并一起向银行办理抵押按揭。然而，随着感情破裂分手，这套曾经承载着美好憧憬的“爱巢”变成了双方都不愿面对的“包袱”。

分手后，双方因购房款、按揭款等财产问题产生纠纷。小尧将小蕾起诉至思明法院，要求其偿还购房款、按揭款等共计50余万元。在此期间，房子的按揭贷款原本一直由小尧按月偿还，但因双方矛盾激化，小尧停止继续还款。这一停贷行为不仅加剧了双方对立，还引发银行就金融借款合同纠纷对两人提起诉讼，要求他们共同偿还剩余贷款本息。

此时，案件进入了更加复杂的阶段。小尧已经组建新的家庭，但名下仍挂着与前女友的共有房产，这让他备感困扰。“不仅要追讨50多万元的款项，还要面对银行的催债，这套房子就像一根刺，深深扎在我的新生活中。”小尧无奈地告诉法官。因此，他的态度十分坚决，要求法院拍卖这套房产，彻底了结这桩烦心事。

执行法官在初步采取执行措施，冻结小蕾账户10余万元后，曾考虑按照常规程序拍卖房产。但深入调查后，执行法官发现这起案件远不是简单的拍卖就能解决的。小蕾除了这套共有房产的份额外，再无其他可供执行的财产。更为棘手的是，经过评估，这套房子的市场价值已经不足以全额清偿银行的抵押债权。如果强行拍卖，不仅银行债权无法得到全额清偿，还会出现数十万元资金缺口。这意味着，小尧和小蕾不仅会失去这套共有房产，还要额外背负数十万元债务。

“这是一个典型的多输局面。”执行法官表示，在这种情况下，必须寻找更优的解决方案，不能简单按照传统执行路径处理。

审执协同破壁垒

面对这一困境，执行法官没有简单地按照“拍卖清抵押”的常规路径处理，而是决定先深入了解各方当事人的真实想法和诉求。

“我们首先与小尧深入沟通。”执行法官回忆道，“我们在交流中发现，小尧并不是非要逼着卖房不可，而是希望尽快摆脱这个困扰他新生活的‘包袱’。只要能够解决这个问题，他愿意考虑其他方案。”

然而，说服小蕾接受新方案的过程并不轻松。执行法官透露，案件初期，小尧坚决要求拍卖房产，而小蕾对此较为抵触，情绪反应较大。“经过我们历时3个多月的耐心沟通和释法明理，她才逐渐卸下思想包袱，接受了新的解决方案。”

在摸清案件症结后，执行法官研究出了第一个突破口，即“共有份额换债务”的履行方案。经过多次耐心协调，小尧最终表示，只要小蕾放弃共有份额，他愿意继续支付按揭，并免除小蕾的债务，不再追讨那50多万元。

就在大家以为僵局即将打破时，新的问题出现了。房产上的银行抵押登记成为横亘在面前的又一道障碍。小蕾放弃共有份额，意味着要求银行放弃对小蕾的追偿，并放弃对小蕾共有份额的抵押权。这对于国有金融机构而言是一个没有先例的操作，显然难以实现。

“当时确实感到棘手。”执行法官坦言，“但我们没有放弃，发现银行起诉两人的金融借款合同纠纷案件正在本院审理，这让我们看到了新的希望——或许可以通过审判和执行的协同配合，找到解决问题的突破口。”

法官立即启动审执协调机制，执行局与金融审判团队召开了跨部门专业法官会议。在会上，审判庭法官详细介绍了银行诉讼案件的审理情况，执行局则深入分析了房产处置面临的实际困境。经过充分研讨和论证，大家创新性地提出了“带押过户+贷款重组”的双重解决方案。这一方案的核心在于，在不变更银行抵押权的前提下，将小蕾的房产份额直接过户至小尧名下，同时由银行变更调整按揭贷款合同，与小尧协商制定新的还款方案。

“这个创新方案的灵感来源于民法典中关于带押过户的规定。”承办法官解释说，“民法典明确规定了抵押期间抵押人可以转让抵押财产，这为我们的方案提供了法律依据。如果只是简单地拍卖房产，虽然可以结案，但解决不了根本问题，还会留下很大的‘后遗症’。”

建议函打通关节

“银行方面最初认为这个方案在内部审批流程上需要突破常规。”执行法官透露，“为了推动方案落地，法院主动向抵押银行出具了调解建议函，为方案的合规性提供司法层面的说明和支持。”

这一做法需要法院进行审慎的考量。执行法官解释说，此类创新方案需要法院与金融机构共同配合推进，双方都基于对案件情况的综合判断承担着相应的责任。“我们经过全面评估，认为小尧的诚信度和还款意愿较高，这个方案不仅能够实质性解决纠纷，也符合各方的根本利益，体现了司法为民的宗旨。”执行法官表示。

这份建议函可谓精心设计，它不仅详细说明了案件的特殊情况，还深入分析了和解方案的比较优势。明确指出，传统的拍卖处置不仅会导致房产价值折损，还可能使银行债权无法全额受偿。而采用“带押过户+贷款重组”方案，既能保障金融机构的债权安全，又能避免强制执行对各方关系造成进一步破坏，实现多方共赢。

“这份建议函可以说起到了关键作用。”承办法官表示，建议函不仅详细阐述了法律依据，还从银行实际利益出发，通过专业的分析说服了银行方面。法院特别强调，这一方案既能帮助银行避免出现不良资产，又能维护银行的社会形象，这些因素最终打动了银行决策层。

在法院的积极协调下，银行经过认真研究和内部审议，最终同意了这一创新方案。小蕾无须先行清偿抵押，而是直接将房产份额带押过户至小尧名下。小尧不再向小蕾追债，并自愿承担剩余的按揭贷款。银行则变更调整按揭贷款合同，与小尧商定新的还款计划。三方顺利达成一致意见，既保住了债权，又规避了风险。

最终，这起困扰多方的纠纷得到圆满解决。小尧卸下了困扰新家的旧债包袱，新婚生活不再受干扰；小蕾也摆脱了债务纠纷的拖累，开始新生活；银行债权也得到有效保障，避免了贷款变成坏账的风险。一份司法建议书，成功化解了两起关联案件，真正实现了“三方共赢”。