读包振宇、曹斌《租售同权政策地方立法研究》

收到包振宇、曹斌老师《租售同权政策地方立法研究》一书，禁不住一阵惊喜。过去一两年，恍如隔世。我们很难再回到疫情之前，当不确定性成为我们需要集体面对的常态时，好在身边总有一些力量，能让我们对生活产生向往，对明天产生乐观。

今夜挑灯细读《租售同权政策地方立法研究》，他们从研究“租售同权”政策地方立法着手，直击住宅问题中的大量盲点、堵点、痛点和难点。他们顺着“更为本质的活生生的生活”本身去追寻“租售同权”的内涵，追寻“租售同权”背后的法律逻辑，提出“住宅租赁对抗力的增强、对住宅租赁终止权的限制、稳定租金水平的措施、租赁住宅的适住性担保与房东责任、对承租人享受公共服务平等权利的保障”等立法建议，希望能让住宅权中的盲点被照亮，堵点被击穿，痛点被化解，难点被克服。全本22万字，竟如行云流水，一气呵成。

约瑟夫·熊彼特曾做过一个比喻：不管把多大数量的驿路马车或邮路马车或邮车连续相加，也决不能得到一条铁路。显然做研究不能以驿路马车或邮车为坐标，而要探寻“运输”这个事情的本质，也就是人与货物、效率与成本、需求与供给之间的关系。同样的道理，既然是关于房屋租售同权的关系，我们需要探寻其中的本质是什么?

住宅权是人的基本权利，是一种用益物权。但住宅上凝聚的社会关系太复杂，绝非房屋表面上的“物权”那么简单，越往细处追究，越发现所涉甚多。本书探讨“租售为何同权”“何为租售同权”“租售何以同权”“租售如此同权”“租售如何同权”等问题，作者认为，住宅权不仅是一种物化的权利，还应当是有尊严地生存的权利。为此，他们创新性地提出并阐释了“直面需求的权利现象学”。

作者提出，承载于住房之上的不同主体多元复杂的利益最终无不是建立在住房满足人的居住生活需求的使用功能属性的基础上。对于大多数低收入者来说，租房居住可能在相当长时间内是满足自我居住需要的主要途径，他们对于住宅有生存、尊严、情感、文化等诸方面的利益，失去住宅往往意味着失去熟悉的人际关系，接受教育或者工作的机会，甚至可能因此流离失所。而住房资本属性的获得及住房原本的居住属性的削弱，实际上是私有制下的异化(对象化和物化)的一种体现。我国当前住房政策强调坚持“房住不炒”的原则，正是消解异化、回归住房的原初属性的不二法门。

这本书拥有如星辰大海的学术旨趣，但在应用上却是非常接地气的人间烟火。作者的研究成果并不是悄悄地在纸上、书上潜行，而是可以实实在在关联到社会运行的环节、个人生活的场景。想到这里，我脑中跳出一个词：住房自由。当租房如购屋，当租房成为一种体面、积极的生活方式，人们这一辈子跟房子不再杠上，不再成为“房奴”。他们可以无牵挂地自由流动，实现“一朝辞此地，四海遂为家”，这些很大程度上将推进我国城市化进程，推动经济社会繁荣发展。

人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市。中国的城市化率在战国期间15.9%，西汉17.5%，唐朝天宝年间20.8%，到南宋时期到达历史顶峰22%，明清以后一路滑落，到1893年中国城市化率7.7%，仅为战国时期的一半!城市化率的变化曲线恰好和人口迁徙流动成正相关。新中国成立初期城市化率是10.6%，2021年底则高达64.72%。没有人的流动迁徙，就不可能实现人力资本的最优配置;没有人的集聚，就不可能有专业化、细分化的城市文明，就没有我们所熟悉的一切文学、艺术、建筑、医学、科学的繁荣和发展。城市文明是人类文明的摇篮，而人的自由流动是城市文明的基石。如果有一天我们真正实现了“租购同权”，城乡人口迁徙流动将极为顺畅，将极大促进社会发展进步，极大提升低收入群体的获得感幸福感安全感。

包振宇博士是扬州大学法学院副教授。扬州是一座十分古老的城市，“天下三分明月夜，二分无赖是扬州”“故人西辞黄鹤楼，烟花三月下扬州”……太多文人墨客歌颂过的地方，它的空气或许就能感染人。而这些在包博士写作上的体现，在于他对住宅权问题的一种放不下、嚼不碎的情怀。他的另外一本相关著作《宅兹中国——住宅权理论的历史发展和当代实践》，也是论及中国住宅权问题。他的情怀是“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想主义，是一场勇于探索、善于找寻社会治理崭新良策的实践之旅。

所谓行胜于言，我们看到，租购同权在一些地方已经开始探索和稳步推动。我们坚信，学者的研究都是在探寻一种更加美好的工作、生活以及治理的可能性。这种可能性永远存在，只是潜伏在某个地方。只要我们一直努力，就有让美好的可能性绽放的机会。就像在茫茫人海中，突然有一股力量，帮你找到了心目中最理想的那个好。

(黄丽云)