物业纠纷不烦心 群众居住更舒心

——石狮法院推进物业纠纷源头治理

福建法治报—海峡法治在线11月20日讯 妥善化解物业纠纷是解决群众生活起居“烦心事”、提高群众幸福感满意度的迫切需要。今年以来，石狮法院主动聚焦这一民生关切问题，发挥能动司法作用，着力推进物业纠纷源头治理、实质化解，努力实现“小事不出社区、大事不出街道、矛盾不上交”的无讼目标。

诉前调解止讼

“都好几个月了，向物业反映的墙壁脱落问题一直没有解决，也不回复，这样的服务我还交什么物业费?”6月2日，在石狮法院的调解室内，某小区业主吴某对物业公司的不作为气愤不已。

吴某在某小区的地下停车场购买了一车位，使用没多久便发现车位上方的墙壁涂层大面积掉落。因物业公司迟迟未进行修补，吴某心里有了怨气，拒交物业费。5月12日，物业公司以吴某拒交物业费为由将其诉至石狮法院，要求吴某及时补交物业费及违约金。

解决物业纠纷既要解“法结”更要解“心结”，如果一判了之，很难达到案结事了的效果。为此，承办法官将案件委托给驻庭调解员李逢彪调解。李逢彪实地勘察后，组织双方调解。面对各执一词的双方，李逢彪抓住矛盾点，明确指出缴交物业费是业主应尽的义务，吴某不应以拒交物业费的方式来表达对物业公司的不满。另外，物业公司应当及时回应业主的诉求，提升服务质量，切实让业主感受到“务”有所值。经过一番释法说理，双方达成协议，物业公司及时派人修补墙壁，吴某也补交了物业费。

这是石狮法院坚持和发展“枫桥经验”，发挥驻庭调解员诉前调解止讼的生动缩影。

该院还主动扩大解纷“朋友圈”，联合石狮市住建局探索构建“调解前置+多元解纷”工作机制，依托覆盖全市村(社区)的法官工作室，以“网格+物业”司法服务模式推行定期下访、摸排纠纷、提前介入、多调联动“四步化解法”，推动物业纠纷柔性“解”、高效“结”。

今年以来，石狮法院累计推动11个小区的461起物业纠纷止于诉前，诉前调解成功率达98%，物业纠纷诉讼案件数量明显下降，诉源治理成效凸显。

示范裁判化讼

“物业纠纷具有批量化、类型化特点，我们按照‘以点带面、整体化解’的工作思路，选取典型性、代表性案件进行示范审理，让关联案件当事人对裁判结果‘心中有底’，有助于从源头上减少矛盾纠纷，真正实现‘办理一案、治理一片、审理一案、教育一方’的诉源治理效果。”石狮法院相关负责人介绍。

石狮某小区位于度假村，离城区较远，大部分业主购置房产用于投资，或对外出租或再次出售。因受大环境影响，部分房产长期处于空置状态，为此业主认为，房产没有进行实质性使用，无须缴纳物业费，致使物业公司入不敷出、苦不堪言。无奈之下，物业公司将拒交物业费的业主诉至石狮法院。

考虑到物业纠纷往往涉及同一小区的众多业主，业主们经常基于共同利益“抱团”参加诉讼，类案裁判结果对其他业主具有引导作用。在办理该系列案件中，承办法官筛选了矛盾相对集中的4起纠纷先行受理，形成示范裁判，让剩余31户业主得以参照裁判结果在庭外成功解决纠纷。

今年以来，该院通过“示范+”模式依法公平公正审结物业公司追索物业费案件93件，案件平均审理天数34天，为物业公司成功收回物业费160万余元，高效保障了物业公司合法权益。