龙岩新罗法院：诉前调解“加码” 物业纠纷“快解”

福建法治报——海峡法治在线10月31日讯 “小案件”牵动“大民生”，物业纠纷一头连着居民“幸福感”，一头关系着物业服务企业的健康发展。近年来，龙岩市新罗区人民法院紧密联动人大代表、政协委员、村居干部等多元主体，在诉前调解阶段成功化解物业服务合同纠纷系列案836件，将物业纠纷诉前调解驶入“快车道”。

“法官 + 村官”：

开启e站解纷新模式

“作为物业公司，你们要及时清理建筑垃圾，避免因工作疏忽造成不必要的伤害。”日前，在“村居法官红色调解e站”，新罗法院驻某社区村居法官对某小区物业公司释法说理。

今年5月，张女士骑着电动车带着女儿小张回某小区，在进入小区地下车库时不慎被井盖上的建筑垃圾绊倒在地，导致小张眼皮被划伤，张女士立即带小张去医院治疗。

事后，张女士找该小区物业协商赔偿，但是物业公司认为自己没有责任，且因赔偿金额太高，双方无法达成一致意见。见物业公司没有赔偿的意思，张女士遂到某社区寻求帮助，但经调解，双方在赔偿金额方面依然未达成一致，社区调解员立即启动“村居法官红色调解e站”工作机制，邀请驻社区法官协助化解。

“法官，您好!我们这里有一起纠纷，需要您协助调解，您能来一趟吗?”接到电话后，驻该社区的村居法官立即前往社区村居法官工作室。通过与双方的沟通交流，村居法官详细了解了纠纷详情，并与村干部一起组织第二场调解。

“在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。”调解中，村居法官依据我国《民法典》第1256条劝导物业公司主动承担赔偿责任，并结合实际情况劝说张女士提出合理的赔偿请求。最终，在村居法官以及村干部的耐心调解下，双方达成和解协议，物业公司当场向张女士支付赔偿款，纠纷顺利化解。

“村居法官红色调解e站”是新罗法院以村居法官工作机制为主要抓手，探索“法院+社区”非诉纠纷解决机制的阶段性成果。通过在物业纠纷有代表性的社区设立站点，构建“村居法官+村居干部”双向排查机制，强化信息互通、工作协作，推动物业纠纷源头预防、就地化解。

“法院 +政协”：

开辟纠纷化解新赛道

近日，新罗法院依托“和协”政协委员工作室邀请政协委员参与调解，成功化解一起涉企物业服务合同纠纷。

原告某物业公司与被告某超市公司签订《物业服务合同》，合同对物业费的标准、权利义务、违约责任进行约定。某超市公司入驻后，双方均依约履行《物业服务合同》，但从2021年5月开始，某超市公司一直拖欠物业服务费。物业公司经多次催收无果后将某超市起诉至法院，诉请某超市支付拖欠的物业服务费。

在征得双方当事人同意后，案件经办法官通过“和协”政协委员工作室邀请2名新罗区政协委员作为该案特邀调解员。调解中，某超市公司表示《物业服务合同》中计算物业服务费的面积标准存在误差，并提供了相应证据。

审查证据后，经办法官向某物业公司释明应当按照实际使用面积计算物业服务费，超出的部分应予以扣除。特邀调解员认真听取双方意见，一方面，从法律法规视角向某超市公司解释双方的法律关系以及拖欠物业费所需承担的法律责任;另一方面，又以企业家视角，从企业经营、发展角度向当事人双方阐释，物业公司应按标准收取物业服务费并提供优质物业服务、某超市公司应依法依约缴纳物业服务费，双方形成良性互动才能促进共赢。

在政协委员耐心调解下，双方当事人握手言和并达成调解协议，物业公司同意扣除物业服务费中多计算的部分，某超市公司承诺按期缴纳物业服务费。至此，该起矛盾纠纷圆满解决。

为实现优势互补，该院构建“法院+政协”多元解纷模式，发挥政协委员贴近群众、熟悉民情的优势，对矛盾纠纷相对突出的典型物业纠纷，适时邀请政协委员参与调解、联动化解。

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“调解 +速裁”：

开创快审快结新局面

“我们物业公司可以配合黄某一起申请公共维修基金，对顶楼及其房屋进行维修。”“我也愿意支付物业费用。”连日来，原本针锋相对的原告、被告，在承办法官的努力下化干戈为玉帛。

原来，黄某家住顶楼，因房屋楼顶及外墙面渗水，导致家中大面积霉变，多次协调物业帮助其申请公共维修资金未果。黄某认为物业不作为，从2019年10月起拒绝缴交物业费、水费和公摊水电费。

2023年，龙岩市某物业公司以与黄某物业服务合同纠纷为由，将黄某起诉至新罗法院，新罗法院立即启动“人民调解+案件速裁”纠纷调处模式。经诉前调解，当事双方无法达成调解协议，立案后由速裁组审理。在审理过程中，物业公司同意协助黄某一起申请公共维修基金，对顶楼及其房屋进行维修，黄某当庭支付物业费用，物业公司随即撤诉。庭审结束当天，物业公司立即安排维修人员现场查看，确认维修金额，制作费用分摊表，并配合黄某找该幢楼的各业主签字，申请公共维修基金进行维修。

据新罗法院立案庭庭长马莉娜介绍，新罗法院针对案件办理过程中发现的问题，以繁简分流为抓手，组建诉调融合团队，对易引发物业纠纷的常见问题依法予以规范;推动物业主管部门、物业管理委员会优化管理机制，帮助物业服务企业优化工作流程，针对可能出现的群体性物业纠纷提前“亮红灯”“响警铃”。近3年，该院速裁团队快审快结物业纠纷1122件，平均审理天数26.05天，实现以司法建议“小支点”撬动物业纠纷诉源治理“大杠杆”。

(本报记者 邱玉香 通讯员 翁潇妍 胡谨镳)