小物业关乎大民生

物业管理作为城市管理的基础组成部分,与群众生活息息相关。物业费怎么交?业主能否因为物业服务不到位不交物业费?原物业未交接材料怎么维权?一起跟随3个案例，了解物业服务相关法律知识。

案例一：

法拍房拖欠的物业费，谁来承担?

法院：《拍卖公告》载明由买受人承担

□本报记者 林扬阳 通讯员 柳云鹏 岳晓萍

司法拍卖拍得房产，取得房屋所有权后却得知该房产竟拖欠近4年物业费。那么，前业主欠的物业费应由谁承担?近期，惠安县人民法院调解一起因法拍房欠交物业费而引发的物业服务合同纠纷。经调解，在物业公司减免部分后，新业主交纳了物业费。

案情回顾：

2023年，谢某通过司法拍卖拍得惠安一处房产。在取得该房屋产权后，谢某到该房产的物业公司办理物业相关手续。没想到，物业公司要求谢某支付该房产拖欠4年的物业费。谢某认为其刚刚取得房产证，之前的物业费与其无关，拒绝支付。

经多次催要无果，2024年8月，物业公司将谢某与原业主李某一并诉至法院，请求谢某与李某共同支付拖欠的物业费及违约金近8000元。

法院调解：

《拍卖公告》载明物业费等欠费均由买受人承担

新业主谢某认为，物业费是原业主李某欠的，应由李某支付，物业公司怠于催要，导致物业费欠付达4年，现因拍卖变更业主，就要求其支付，有失公平合理。同时，物业公司以存在欠费为由拒绝变更业主手续，导致其无法自由进出小区，还对其房屋断水断电，致使其无法装修入住，其要反诉物业公司赔偿损失。

物业公司则认为，法院的《拍卖公告》明确载明拍卖房产所涉及的物业费等欠费均由买受人自行了解并承担。谢某自愿参与竞拍，应视为对《拍卖公告》中载明的条件是接受的，物业要求谢某付款合情合法。在不付清物业费的情况下，物业有权拒绝变更业主手续。

另一边，承办法官采取直接送达、委托送达等手段均无法联系上原业主李某。针对该情况，承办法官多次与新业主、物业公司进行沟通。最终，双方均作出让步，物业公司认识到以欠费为由拒绝办理业主变更手续存在不当之处，自愿减免部分物业费并承诺为谢某办理相应的业主变更手续，谢某也当即同意交纳物业费。

法官说法：

自愿参与房产竞拍，应承担付款义务

法拍房的物业费到底由谁承担?这个问题是很多购买法拍房的人所关心的问题。就此案而言，一方面，《拍卖公告》已经明确载明拍卖房屋所欠缴的物业费等均由买受人承担，谢某自愿参与房产竞拍并取得房屋产权，应视为对《拍卖公告》内容的接受与认可，故应承担付款义务;另一方面，在原业主下落不明的情况下，从兼顾效率与公平角度而言，做通双方工作，调解结案，是当下让物业公司与新业主利益最大化的“最优解”。

法官提醒：

在此提醒广大群众，在参与司法拍卖时，应当充分了解房屋各个方面的信息，如房屋产权证书的办理、欠交的物业费，以及是否存在租赁等情况，详细阅读《拍卖公告》等相关条款后，再进行综合考量，以免产生争议。广大物业公司也应积极履职、提升物业服务水平、采取合法的方式及时履行催缴义务，同时加强与业主的沟通，解决业主的合理诉求，避免纠纷升级。

[page]

案例二

原物业未移交材料 业主诉至法院维权

法院：物业服务企业应当移交物业服务所需相关材料

□本报记者 林扬阳 通讯员 王姝钰

物业服务合同到期后，物业公司未向新物业公司移交物业服务所必需的相关材料被诉至法院。日前，泉州市中级人民法院依法调解该起纠纷。

案情回顾：

2014年12月，A物业公司与房地产开发有限公司签订《福建省物业服务合同》，由A物业公司为德化某小区提供物业管理服务，合同期限3年。此后，A物业公司一直为小区提供服务，服务合同持续至2022年12月。

2022年12月5日，小区业主委员会向某物业公司发出《工作联系函》，告知小区的前期物业服务合同终止，并要求A物业公司在2022年12月15日前与新中标的B物业公司办理交接手续，移交相关的账务、资产等，将所有账册、凭证及其他财务资料移交审计单位进行全面审核后，将审计结果报送并移交至B物业公司。

然而，A物业公司收到《工作联系函》后，并未与B物业公司做好交接手续，拒不将共用设施设备运行、维修、养护记录、所有账册、凭证等财务资料移交。

2024年1月，该小区业主委员会向德化法院起诉，要求A物业公司移交各项物业管理资料。

法院审理：

2024年7月，德化法院经审理作出判决，要求A物业公司向小区业主委员会移交尚未移交完毕的物业服务所必需的相关资料57项。但因A物业公司已经解散，无法移交资料，A物业公司不服一审判决，向泉州中院上诉。

经泉州中院调解，双方达成一致意见，由A物业公司支付1.5万元给小区业主委员会，用于向相关部门调取一审判决移交的相关资料。款项支付完毕，视为A物业公司履行交付相关材料的义务。至此，双方纠纷尘埃落定。

法官说法：

原物业服务人造成业主损失的，应当赔偿损失

根据《民法典》第九百四十九条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。

此案中，由于A物业公司未与B物业公司做好交接手续，一审法院判决原物业服务人需向新物业服务人或业委会移交相关材料。然而，因原物业服务人已离场，二审法院以金钱支付的方式来替代履行交接义务是一种解决纠纷的创新，具有一定的指导意义和现实意义。

[page]

案例三

物业服务不到位，能否不交物业费?

法院：业主不得以未接受相关物业服务为由拒交物业费

□本报记者 邱玉香 通讯员 罗菲 曹梦芸

近年来，围绕物业费的话题时常被提起，有关物业费的纠纷也越来越多。有的业主因小区环境脏乱、治安混乱等原因拒交物业费而被起诉。那么，业主能否因为物业服务不到位不交物业费?近日，长汀县人民法院审理一起物业纠纷案件。

案情回顾：

刘某在长汀县某小区购买一套房产，已交房并入住5年，其未交纳物业费及相应的公摊费用长达2年。2024年3月，物业公司将刘某诉至长汀法院，要求其支付物业费与滞纳金。刘某称其不交物业费是因为物业公司提供的物业服务不到位，出现小区环境不整洁、公共设备维修不及时等问题，物业公司均不处理、不协调。

法院审理：

物业公司已提供服务，业主应当交纳物业费

法院经审理认为，此案中双方做法均存在不妥之处。物业服务本身是一个动态的长期过程，由多项服务内容组成，刘某不能因某项服务的瑕疵而否定物业公司的所有服务，其作为业主实际享受了物业服务，理应支付相应的物业费。

同时，承办法官向物业公司释明，其在提供物业服务过程中对业主提出的物业服务要求未及时提供相应的管理服务，且其对小区的公共区域建筑确实存在未及时管理维护的问题，与合同中约定的服务内容存在一定差距，今后应当按照合同要求，向小区业主提供更加完善的物业管理服务，否则法院将视业主提交证据决定减少或免除物业费。

经过法官居中调解，双方最终达成一致意见。物业公司表示将针对刘某所反映的问题进行核实整改，整改情况将在小区业主群向全体业主反馈，接受全体业主监督。对此，刘某也表示接受物业公司的意见，并同意于近期支付欠交的物业费。

法官说法：

物业应当按照约定维护物业服务区域基本秩序

根据《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。以及该法第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

同时，法官提醒业主在收房之后，应及时、依法成立业主委员会，以便能更好地与物业服务公司沟通，维护自身权益。在物业服务公司履行物业管理及维护等职责不到位的情况下，业主及业委会应注意固定或保留证据，以便在诉讼过程中提供相关材料，法院才能视情况对是否减少、免交物业费作出判定。