一场拍卖 三方共赢

“185万元，75万元！”近日，随着司法拍卖平台上的数字最终定格，两套房产落槌成交。可政和县人民法院执行法官还没来得及松口气，办公桌上的电话骤然响起——被执行人张某提出异议，眼看就要办结的案子又悬了起来。

数月前，张某以其名下房产为朋友约400万元债务提供担保。因作为实际借款人的朋友无力偿还债务，政和法院依法查封了张某名下位于厦门的两套房产，评估显示两套房产合计价值370余万元。

政和法院依法启动房产处置程序，将两套房产挂网拍卖，却遭遇流拍。原来，其中一处房产被长期租用为经营公寓式酒店，另一处房产也有短期租户。竞拍者顾虑重重：“房子买下来，租约要怎么衔接？如果要求腾空，对方拒绝怎么办？”种种担忧之下，无人敢轻易出手。

依照法律规定，首次流拍后须在30日内再次拍卖，留给法院筹备的时间十分有限。为此，法官第一时间约谈了现有租户，面对面讲清“买卖不破租赁”的法律规定，打消他们的顾虑。一番用心沟通后，租户们表示，如若拍卖成功，愿意配合买受人办理租赁手续变更。各项准备就绪，法官及时启动第二次挂网拍卖。这一次，竞买人分别以185万元、75万元的价格，将两套心仪房产一举拿下。

成交本该皆大欢喜，谁料风波再起。张某认为评估公司未将其房产装修价值评估进去，以“评估价值过低”为由提出异议。经法官与评估公司核实确认，该份评估报告中的评估价值已包含装修部分，只不过未在评估报告中详细说明。后评估公司虽然及时出具情况说明，但张某仍揪住评估报告未写明装修的问题不放，要求补偿其损失，否则拒不配合办理后续手续。

鉴于此，买受人担心拍下的房产在后续环节再生枝节，同时申请执行人又盼着案款早日落袋，当事三方各有各的主张。此时若僵持不下，好不容易推进的拍卖程序可能陷入停滞，甚至又令案件办理退回原点。

面对复杂的利益纠葛，法官再次扛起了化解矛盾的责任。他逐一约谈三方，既向买受人讲明法律规定，让其吃下“定心丸”，又帮张某算清“经济账”。

起初，张某坚持认为评估报告未写明装修价值导致自己吃亏，要求额外补偿。法官耐心解释评估报告已包含装修部分，同时指出如果继续拖延，不仅利息持续累积，还会产生额外的资产处置成本。经过反复沟通，张某的态度逐渐松动。另一边，买受人也表达了愿意适当让步的诚意。最终，买受人同意将房产租期的部分租金支付给张某，张某则同意将房产内家具一并转让给买受人。双方各让一步，矛盾顺利化解，拍卖结果得以保住。

除此之外，针对一方想继续出租、另一方愿意续租的情况，法官又当起牵线人。在他的协调沟通下，一租户与买受人当场办理了租赁合同转接手续；另一租户也明确表示愿意在租期届满后续租，双方在法官组织下重新签订了租赁合同。

如今，两套房产顺利过户。申请执行人的胜诉权益得到兑现，被执行人的资产得以妥善处置，买受人捧着产权证满心欢喜。一场拉锯战，最终画上了三方都满意的句号。