购买的地下室被转租 起诉开发商要求返还

法院：案涉房屋没有取得预售许可，双方买卖合同无效

福建法治报-海峡法治在线4月1日讯 平潭的吴玉泉向开发商购买了地下室当杂物间，开发商竟又把地下室租给超市使用，吴玉泉一怒之下将开发商告上法庭，结果法院说他与开发商的房屋买卖合同关系无效，原因是地下室是在未取得建设案涉房屋的工程规划许可下修建的，且在没有取得预售许可的情况下进行出售。

2010年3月，吴玉泉(化名)向某公司购得位于平潭县潭城镇九一六北路东侧某庄园23幢405室套房。因底层电动车工具杂物无处停放，遂于2010年4月以1.2万元的价格向该公司购买位于某庄园22幢地下室杂物间门牌第162间的杂物间(面积12平方米左右，以下简称案涉房屋)。之后，开发商仅向吴玉泉出具一份收款收据。吴玉泉随后将其家电工具等物品存放于案涉房屋。

2018年3月，吴玉泉发现自己所购买的杂物间进不去了，案涉房屋的部分墙体已经被拆除。后其与该公司交涉，得知案涉房屋已经租给超市使用。吴玉泉认为开发商侵犯了他的物权，要求开发商返还案涉房屋，并多次前往该公司进行交涉，但均无果。吴玉泉将某公司诉至法院，要求返还案涉房屋。

法院审理：

涉案房屋买卖合同无效

原告诉请不予支持

经审理，法官认为，尽管买卖双方未签订正式的书面协议，但从某公司出具的收款收据载明的内容看，可以认定双方之间存在事实的买卖合同关系，但案涉房屋是在未取得建设案涉房屋的工程规划许可下修建的地下室，且在没有取得预售许可的情况下进行出售，双方之间买卖案涉房屋的合同应属无效。经释法说理后，吴玉泉仍坚持主张某公司返还案涉房屋，法院不予支持。

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法官说法：

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效…………”本案中，因案涉的买卖合同被认定无效，故应根据《中华人民共和国民事合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任” 之规定进行相应的处理。可经法官释法说理后，吴玉泉心有不甘，仍坚持要房的诉求，于法无据，故得不到支持。事实上，吴玉泉可以变更诉讼请求，请求开发商退还购房款项及请求赔偿来维护自己的权利。

法官提醒：

现实生活中，购买手续不全的商品房存在不小的法律隐患，不能取得权属证书，不能上市交易，可能被政府以违法建筑强制拆除等。因此，购房者不能以侥幸的心态图便宜，结果让自己吃亏。

(杨航光)