卖房肆意违约 法律岂能容忍

福建法治报——海峡法治在线5月20日讯 近日，泉州市出台公积金新政策，允许提取公积金作为首付款。该政策一出，不少人都憧憬着能够借着这股东风，早日买到属于自己的房子。然而，在房屋交易过程中，有的卖家为了赚取更大利益，签订合同后以各种理由违约，令买房者苦不堪言。

那么，卖房不诚信，将承担什么法律后果?日前，泉州市洛江区人民法院对外公布了该院办理的3起真实案例，让人们对房屋买卖中违约人的那些“神操作”和法律对他们的回应有所了解。

情形①

房价上涨房东毁约

法院判决继续履行

刘文(化名)看中了江大妈在洛江的一套房子，双方经协商以165.5万元的价格成交，并约定江大妈配合刘文夫妻办理过户手续。合同签订后，刘文夫妻依约支付了10万元定金。

不久后，江大妈以房价大幅上涨，其系受中介公司蒙蔽从而低价卖房为由，拒绝配合办理过户手续，并要求解除合同。

无奈之下，刘文将江大妈起诉到洛江法院，要求确认合同有效、江大妈交付房屋、协助办理过户手续并承担相关费用。

洛江法院认为，江大妈的房屋确因市场行情变化而出现较大幅度的上涨，但江大妈同时在几家中介公司放售房屋，结合聊天记录来看，江大妈对当时的市场行情有一定的了解，因此对江大妈的辩解意见不予采信。最终，洛江法院判决支持刘文夫妻的诉讼请求。

情形②

签完合同未能履行

法院判赔升值损失

阿仁(化名)与小洁(化名)签订了《房产买卖居间合同》。然而，阿仁依约准备为房屋申请按揭贷款时，小洁却表示房屋系夫妻共同财产，其无权处分房屋。阿仁起诉到洛江法院，要求解除合同并赔偿房屋的升值损失，经鉴定为19万余元。

洛江法院经审理认为，首先，案涉房屋系小洁婚前购买，从购房合同、结婚证、房屋权属证明等证据来看，不足以证明该房屋是夫妻共同财产;其次，如果该案合同履行，阿仁可获得所购房屋升值带来的利益，而合同解除后，阿仁另行购买房屋需额外支出因房屋升值而增加的费用负担，因此房屋差价款属于合同约定的违约损失赔偿范围。据此，洛江法院判决支持了阿仁的诉求。

情形③

“一房二卖”无诚信

法院判赔相关费用

大田(化名)与阿宏(化名)经友好协商，确定大田以140万元的价格购买阿宏的房屋，双方签订了合同。然而不久后，阿宏却以更高的价格把房子卖给别人并办理过户手续。眼瞅着“煮熟的鸭子飞了”，大田将阿宏告上法庭，要求继续履行合同。

由于房子已经由案外人取得，且已过户并入住，原有合同已经无法履行，在法官的主持下，阿宏自愿补偿大田15万元，双方达成和解。

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法官说法

以上3个案例都是合同履行过程中引发的房屋买卖合同纠纷。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉诚守约。

《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同或者解除合同。

3个案例中，当事人签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应按合同的约定履行各自义务。

情形①中，刘文按照协议的约定时间向江大妈支付了定金10万元，江大妈也应按照合同约定配合完成过户手续。为此刘文作为买房者可以起诉要求卖房者继续履行合同约定的过户义务，获得胜诉判决后，如卖房者拒不配合过户，可以申请法院强制执行过户。

情形③中，大田与阿宏签订合同后，阿宏以更高的价格把房子卖给别人并办理了过户手续，在这种情况下，买房者可以起诉要求支付违约金。

情形②中，根据已查明事实案涉房屋系小洁婚前购买，现登记在小洁名下，应认定为小洁的婚前财产。不动产登记具有对外公示公信的效力，小洁作为房屋的所有权人，有权处分案涉房屋。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该案的《房产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。合同有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应按约定全面履行自己的义务。该案合同签订后，小洁反悔，提出停止出售案涉房屋的要求，阿仁表示同意，故阿仁主张解除《房产买卖居间合同》，符合法律规定，予以支持。

此外，《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”如果情形②中合同履行，阿仁可获得所购房屋升值带来的利益。合同解除，阿仁若另行购买房屋,需额外支出因房屋升值而增加的费用负担。因此，房屋差价款属于合同约定的违约损失赔偿范围。

法官提醒

诚信原则不仅是民事活动应遵循的原则，也是为人处世的基本原则，不可贪图一时之利，忘了做人立身之本。否则，不仅自身形象受损不说，很有可能“得不偿失”。

(本报记者 林扬阳 特约记者 赖昕晟)