清流县人民法院“三剂良方”让烂尾楼重焕生机 - 三明

清流县人民法院“三剂良方”让烂尾楼重焕生机——

托起百姓“安居梦”

购房合同沦为“废纸”，钢筋水泥凝固成沉默的“废墟”……随着清流县多个楼盘陷入停工烂尾，业主无法办证、家庭难收新房、债权人权益悬空等问题不仅影响民生福祉，更考验着法院的司法担当与智慧。

多年来，清流县人民法院坚持“司法为民、服务大局”，针对不同烂尾楼项目的复杂成因，因地制宜开出“整体拍卖盘活”“以物抵债续建”“分割处置解困”的“三剂良方”，成功推动磐安国际城、玫瑰佳园、北山天城等项目重生，用法治力量为百姓圆“安居梦”，为优化营商环境注入司法动能。

整体拍卖破僵局

2016年的清流，磐安国际城的停工像一块投入湖面的巨石，激起千层浪。这个由清流磐安房地产开发有限公司开发的楼盘，承载着300多户家庭的购房期待。然而，由于法定代表人林某生去世，公司陷入“无人管、无资金、无进展”的“三无”状态，造成售楼处人去楼空，300多户购房人无法办理产权证，53户业主收房无望。

更棘手的是，由于土地和房产已被北京、厦门等地法院因债务纠纷先后查封，债权债务高达4.5亿元，这个项目成了谁都不敢碰的“烫手山芋”。

“烂尾楼处置，首要是破除执行壁垒。”清流法院审判委员会专职委员黄水根回忆说，当时该院虽未直接受理该项目的执行案件，却敏锐意识到“保交楼”关乎民生底线。通过三明中院指定执行的一起建设工程施工合同案，清流法院利用该案工程款优先受偿权，查封了该项目的房产和土地。

“但这只是第一步，不同法院对查封财产的处置权存在争议，协调难度极大。”黄水根坦言，团队多次与北京、厦门等首封法院沟通协调，争取到对磐安国际城房产及土地的处置权。

取得处置权后，清流法院采用“整体拍卖”模式：一方面依法对磐安国际城进行整体评估、拍卖；另一方面主动对接县委、县政府，建议通过招商引资引入新开发商续建。成功整体拍卖后，积极做好购房业主的稳控工作，详细通报楼盘处置方案，征求53户业主意见，由他们自主选择是继续履行合同还是退回房款；对300多户业主办证条件进行审查，对已全额交款的业主及时解除查封，交付业主进行办证。

在多方努力下，这道耗时多年、事关百姓民生权益的磐安国际城项目难题得以圆满解决。如今，项目更名为凤凰城，业主已完成办证和入住，真正实现了“凤凰涅槃”。2020年1月，该案例成功入选“2019年福建法院十大执行案件”。

以物抵债续生机

如果说磐安国际城是“整体盘活”的范本，玫瑰佳园则见证了“以物抵债”的巧思。

2013年，玫瑰佳园与温泉酒店公寓两个楼盘开盘即热销，百余名业主满心欢喜等待收房。谁料2015年开发商资金链断裂，项目烂尾，公司法定代表人“跑路”。多年间，大量业主多次到政府部门反映情况，2个承建商、72户购房业主、12名工人、37位预缴购房款人员先后到清流法院提起诉讼。经统计，共有5000余万元的债权悬而未决。

为此，清流法院查封了42间未售店面、“温泉酒店公寓”土地使用权及部分在建工程，但因连续三次司法拍卖均无人竞买而流拍，处置陷入僵局。

“必须让资产‘活’起来，才能解决根本问题。”时任清流法院执行局局长熊中文介绍。团队转变思路：既然整体拍卖行不通，那就“化整为零”，将42间店面以变卖流拍价1280万元抵债给承建商，条件是承建商需续建楼盘至达到验收、办证条件，并放弃对温泉酒店公寓土地使用权及在建工程主张权利；业主在办理产权证后，需放弃违约金诉求。

这一方案看似冒险，却得到了所有申请执行人的支持——业主急需办证，承建商想盘活资产，法院则充当“中间人”促成共赢。随后，清流法院督促承建商向住建局专户缴纳玫瑰佳园后续建设款项，由住建局对以上款项及后续建设项目施工进行全过程监管。

2023年5月，玫瑰佳园通过竣工验收，72户业主陆续拿到房产证；温泉酒店公寓土地使用权及在建工程随后以1382万元拍卖成交，款项优先支付工人工资和退还业主预付购房款。

2024年10月，清流县玫瑰佳园小区业主代表刘某将一面题有“公正司法解民忧一心为民办实事”字样的锦旗送到清流法院，对法院盘活“问题楼盘”、解决业主“办证难”表达由衷感谢。今年1月，该案例入选2024年度福建法院“十大执行案件”。