诚信交易，购房无忧

对老百姓而言，买卖房屋是人生大事，每个环节都要慎之又慎!在房屋买卖中，双方当事人在签订合同、履行合同以及合同解除等各个环节，都应秉持诚实信用的态度。那么，在房屋买卖过程中有哪些法律风险要注意?产生法律纠纷该如何处理?一起通过3个案例，了解房屋交易的相关法律知识。

房主委托中介卖房以“服务不达标”拒付佣金

法院：房屋卖出是目的，房主应依法履约

□本报记者 余晶 通讯员 海法宣

通过中介成功售房后，房主竟以“推广不够给力”“成交和推广无关”为由拒付佣金。近日，厦门市海沧区人民法院审理了一起“管家代理售房”纠纷，判决房主应支付中介佣金。

委托售卖房屋：

A公司是一家房产行销代理公司，公司创立“管家代理出售”模式，接受业主委托进行房屋全权策划营销推广，并向其他中介机构营销推广。如果交易成功，公司可以获得佣金。

2020年5月，刘女士将名下位于厦门某小区房产挂牌出售，但3年来一直未能售出。2023年10月19日，刘女士找到A公司，并签订《管家代理出售协议》。

协议中约定，刘女士全权委托A公司负责房屋出售营销策划推广，营销策划推广费用由A公司自行承担，委托期限为2023年10月19日至2023年12月15日，委托期限内房屋成功售出，则视为A公司完成任务，刘女士需向A公司支付服务佣金，并规定若2023年11月6日前成交，服务佣金为成交价的2%;刘女士收到购房定金时支付50%佣金，收到购房尾款时支付剩余50%。

同时，协议也对刘女士有所限制，在委托期限内，刘女士不能跳过A公司私自与其他中介公司或个人签订售房协议，若刘女士私自将房产出售给其他中介公司或个人，则刘女士也应向A公司支付服务佣金。协议还特别约定A公司所提供的服务量化，房产委托挂牌不低于30家房产中介公司，地推中介门店不低于50个门店，组织经纪人微信推荐不低于500人次。

卖出拒付佣金：

协议签订后，A公司根据房屋具体情况策划不同文案，并组织大量其他中介公司进行宣传推广，刘女士于2023年11月1日顺利通过其他中介公司与买受人陈某成交，成交总价750万元。后买受人陈某支付全部购房款，房屋也完成过户。但此时，刘女士拒绝向A公司支付佣金。于是，A公司将刘女士诉至海沧法院，要求刘女士支付佣金15万元。

刘女士辩称，A公司并未完成合同约定义务，未达到“房产委托挂牌不低于30家房产中介公司，地推中介门店不低于50个门店，组织经纪人微信推荐不低于500人次”的服务量化要求;房屋的出售，与A公司的推广没有任何关系，系买家通过某平台房源记录找到其他中介公司与其签约，A公司并未参与交易的任何一个环节，既未引进意向购买的客户，也未参与谈判、带看过程，对其与买家达成签约的结果，没有起到任何作用，故其不应支付佣金。

法院审理：

房屋已售出 房主应支付中介费

法院经审理认为，根据刘女士与A公司签订的《管家代理出售协议》，A公司为刘女士提供房屋出售营销策划推广服务，系以向其他中介机构营销推广的方式促成交易。

A公司自2023年10月19日接受委托起，即根据房屋具体情况策划不同文案，并通过大量其他中介公司进行推广宣传，房屋在委托期限内顺利通过其他中介公司与买受人成交，与刘女士主张的自2020年5月开始挂牌出售、却长期未能成交的情形形成鲜明对比，足以说明A公司提供的中介服务在促成交易上卓有成效。

双方约定委托期限内将房屋售出，即视为A公司完成委托任务、达成收取佣金之条件。协议虽特别约定推广量，但合同缔约目的是为了房屋尽快售出，而房屋在量化服务达标前既已成功出售，量化服务后续已无继续实施之必要。

刘女士以A公司履约不达标、房屋售出与中介服务没有因果关系等为由拒绝支付中介费缺乏事实与合同依据，不予支持。

据此，判决刘女士向A公司支付佣金15万元。刘女士不服一审判决提起上诉。二审法院经审理作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法：

受托人完成委托事务，委托人应支付报酬

根据《中华人民共和国民法典》第九百二十八条第一款规定：受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。在此案件中，刘女士与A公司签订《管家代理出售协议》，A公司为刘女士提供房屋出售营销策划推广服务，其承担的义务与面临的风险等均远高于通常的仅在买受人与出卖人之间直接提供缔约媒介服务的中介模式。鉴于此，双方约定委托期限内促成房屋成功售出即视为A公司完成委托任务、达成收取佣金之条件。A公司已在约定委托期限内促成房屋成功售出，故刘女士应按照《管家代理出售协议》约定向A公司支付佣金。

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房价跌了，毁约不买?

法院：需赔偿违约金!

□本报记者 余晶 通讯员 海法宣

买房时，如果签好购房协议后，发现房价跌了，能否毁约?近日，厦门市海沧区人民法院发布了这样一起案件，判决违约人支付违约金。

购房者因房价下跌欲毁约

2024年5月，黄姐(化名)看中位于厦门海沧的一套房，在中介帮助下，她与房东小林(化名)签订《房屋买卖合同》。根据合同约定，房产成交总价为129万元，协议签订之日，黄姐应支付5万元购房定金给小林，并需在办理不动产权属转移登记之日且办理时间点之前，将购房款123万元支付给小林，另约定5000元为交房保证金、5000元为户口迁出保证金。此外，合同还约定，如果违约，黄姐应以总价款的20%向小林支付违约金。

然而，合同签订后，黄姐发现看中的房子房价出现下跌，便“人间蒸发”。无奈下，小林诉至法院要求解除合同，并要求黄姐赔偿违约金。

法院审理：

违约方应承担违约责任

海沧法院经审理认为，小林与黄姐签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按相关约定履行。现黄姐未按约定支付5万元定金，也未支付购房款123万元，其行为已构成根本违约，系违约方，应承担违约责任，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》;黄姐支付小林违约金25万余元。一审判决后，双方均服判息诉。目前，判决已生效。

法官说法：

应当诚实守信履行约定

根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。此案中，小林与黄姐均应按相关约定履行。在案涉房产出现价格下降的情况下，黄姐未按合同约定购买讼争房产，已构成根本违约，应承担违约责任。

同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此案造成的损失是小林应支付的中介费、案涉房产房价下降可能带来房产重新出售的资产损失，故黄姐应按合同约定向小林支付房价20%共计25万余元的违约金。

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房屋买卖未成，违约金该不该付?

法院：退还定金，无需支付违约金

□本报记者 王思琦 通讯员 金晶

买房前签订定金协议并支付定金是常见的房产交易形式，但从认购到签订正式合同期间，如果买受方与出售方无法就合同内容达成一致，定金能否退回?违约金又该不该付?近日，福州市鼓楼区人民法院审理了这样一起房屋买卖合同纠纷。

买房无法达成合意欲解约

2023年2月22日，房屋出售方柳先生与买受方丁女士达成一份《定金协议》，约定柳先生收

取丁女士定金30万元，双方约定于2023年3月10日之前签订正式买卖合同并进行交易，如不按时签订正式买卖合同并进行交易，则作违约处理。柳先生若违约，则应退还丁女士已付的定金，并再向丁女士支付违约金30万元;丁女士若违约，则应放弃收回定金的权利，所付的定金视作违约金。当日，丁女士通过银行向柳先生转账30万元。

协议签订后，丁女士多次与柳先生就付款方式通过微信和电话进行磋商，多次就《二手房买卖合同》中的付款方式和交付条件进行修改，但双方始终未达成一致意见。

2023年3月30日，柳先生告知丁女士由于双方无法达成合意，决定解除《定金协议》。丁女士主张按照协议约定，柳先生应将定金退还并支付违约金。柳先生同意退还定金，但不同意再支付违约金。丁女士遂诉至鼓楼法院，柳先生亦提出反诉，请求判令丁女士支付30万元违约金。

法院审理：

违约责任不能简单归责于任何一方

鼓楼法院经审理认为，丁女士与柳先生签订的《定金协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的合同义务。案涉《定金协议》的性质系预约合同，预约合同的意义，是为在诚信、公平原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约合同创造条件。此案争议焦点在于双方未能最终签订房屋买卖合同的责任归属。此案中，丁女士与柳先生签订《定金协议》前，虽有对房屋价款支付方式等事项进行磋商，但签订协议时并未对付款方式达成合意。签订《定金协议》后，双方仍对订立房屋买卖合同的条款继续进行协商，后因对付款方式始终未能达成一致意见，导致合同陷入僵局，最终未能签订房屋买卖合同。在协商过程中，柳先生多次与丁女士确认付款细节，丁女士提供不同的付款方式供柳先生选择，多次与柳先生沟通协调付款条件及贷款情况，双方均已尽合理努力进行协商，未能签订房屋买卖合同不能简单归责于任何一方，故法院判决柳先生退还丁女士定金30万元，双方均无需向对方支付违约金。

法官说法：

签订预约合同前，应谨慎评估自身履约能力

在日常经济往来中，预约合同已经大量应用。实践中，当事人签订预约合同的原因通常可以分为两种：一种是主观未决事项，如当事人就待决事项的内容暂时无法达成一致，希望未来再予明确;一种是客观未决事项，即当事人存在某种事实、法律上的障碍暂时不能订立本约，履行本约的某种条件尚未具备或者履行本约的时间尚未到来等。

预约合同处于缔约磋商阶段和本约之间，其目的在于初步选定缔约当事人，并以施加缔约义务的方式，增强交易安全，提高交易成功率。《中华人民共和国民法典》将预约合同纳入合同编，体现了鼓励交易、维护市场交易秩序、强化社会信用的立法目的。对于不能缔约本约合同的情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第七条规定，预约合同生效后，当事人一方拒绝订立本约合同或者在磋商订立本约合同时违背诚信原则导致未能订立本约合同的，人民法院应当认定该当事人不履行预约合同约定的义务。人民法院认定当事人一方在磋商订立本约合同时是否违背诚信原则，应当综合考虑该当事人在磋商时提出的条件是否明显背离预约合同约定的内容以及是否已尽合理努力进行协商等因素。合同订立双方在签订预约合同前，要充分了解双方权利义务，谨慎评估自身履约能力，将达成的合意内容以书面形式体现在预约合同条款中，并遵守诚信原则，如有异议应积极沟通协商，避免草率签约造成不必要的财产损失。