共有部分广告收入 归开发商还是业主

张先生：此前，开发商跟我们小区业主签订了《房地产买卖合同》，约定屋顶、群楼外墙面、塔楼外墙面的广告收益归开发商所有。请问，房地产共有部分的广告收益是归开发商所有吗？

【解答】

杨丽英（福建省律师协会理事、律师）：张先生，您好！房地产共有部分的广告收益并非归开发商所有，应当归业主所有。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。这意味着，小区内的公共区域，如电梯间、楼道、大堂、屋顶、外墙面等地方设置的广告牌所产生的收益，在扣除相关成本后，应归全体业主共有。在实际情况中，开发商与业主在《房地产买卖合同》中约定“小区设施或外墙广告等收益归物业或者开发商所有”，属于《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应当被认定为无效。

如果业主和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他外墙面安装广告牌，必须要通过业主委员会同意，安装广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。若广告位设置在开发商保留所有权的专有部分（如未出售的商业楼体外墙），收益可归开发商，但需明确权属证明。