三明三元法院高效执结亿元闲置资产案

跨域司法破困局 分层处置解民忧

——三明三元法院高效执结亿元闲置资产案

在三明市三元区某商圈，一座商厦曾因产权纠葛“沉睡”十余年。如今，这座曾让政府头疼、企业犯难的“问题大厦”，在三明市三元区人民法院的跨域协助与创新执行下，不仅盘活亿元闲置资产，更让17家企业拿到“迟到多年”的房产证，51家企业入驻办公，激活了核心商业圈经济。

2019年7月，某矿业公司因经营不善等问题，将三元区某商圈地块抵押给某银行深圳分行，贷款9000万元。2021年3月，由于矿业公司拖欠未还，深圳中院遂判决确认深圳分行对抵押土地享有优先受偿权，并于同年5月查封土地。这座于2012年12月25日开工新建的28层商厦自此陷入“卡壳”。

十余年间，这座本该呈现出一片欣欣向荣的商厦，成了多方矛盾的“风暴眼”：因某矿业公司拖欠工程款，三元法院受理的多起轮候查封的执行案件无法处置，案件均终结本次执行；某商会17家企业依据合资建房协议，苦等十余年无法取得相应楼层房产，从“期待过户”到“集体维权”；某慈善总会主张的20年无偿使用权未果，十余家企业多次集体信访更让这座商厦成了“问题楼盘”的典型。

2024年初，三明市政府成立专班对接法院协同化解，让“建而难用、管而难活”的僵局迎来转机，却又面临下一个难题。“抵押土地在深圳中院被查封，地上建筑又在三元辖区，加大了案件处置难度，更何况还存在产权复杂、资产长期闲置等问题，单靠一家法院难以推进。”时任三明中院执行局副局长邓群生回忆说。 

为破除跨域处置壁垒、节省司法资源，三明中院跨省协调深圳中院移送执行处置权，并指定三元法院集中管辖系列案件。这一“跨省指定管辖”的关键一步，彻底打破“土地查封在外地、房产处置在当地”的割裂状态，让执行权回归财产所在地，为后续处置按下“启动键”。

2024年7月29日，案件集中后，三元法院多次召开专业法官会议，集中梳理、分析研判该案涉资产、系列案件中涉及的法律关系和历史遗留问题，厘清多个优先受偿权范围和顺位，拟定、调整执行思路。

“我们既要保障银行抵押权的实现，也要维护相关企业的合法权益，更要把商厦盘活。”承办此案的三元法院审判委员会委员马骞坦言。为此，三元法院多次召开债权人、债务人、案外人会议，建立执行财产处置全流程公开化机制，针对财产处置中出现的情况，第一时间告知并积极听取各方当事人意见、建议。

由于商厦资产价值近2.3亿元，价值较大，三元法院创新提出“分层评估、分层拍卖”+“有争议房产搁置、无争议房产先行处置”方案——将28层商厦划分为“无争议部分”与“有争议部分”，无争议的20层先行处置，有争议的8层暂留，避免因争议衍生执行异议，为后续处置“清障”。

“商厦长期闲置，买受人往往担心‘办证难、税费高、后续管理乱’等问题。我们便推出‘分层办证’创新方案，允许将整栋大楼大产权证分割为分层办证，并且每层产权证拆分4个单元产权证，既满足企业‘小面积办公’需求，又为某商会17家企业‘众筹分证’留足空间，既降低购买门槛，又为融资、众筹提供灵活空间。”马骞解释。

因案涉财产地处三元区新兴核心商业圈，发展潜力大，为扩大财产拍卖“知情圈”，三元法院借助商会、政府力量，积极发动当地企业参与竞拍；在楼层第一次竞拍成功后，协调自然资源局、税务部门在买受人尾款缴纳完毕后当日办理产权登记手续，利用“首次快速办证的示范引领”作用，吸引众多买受人，在短时间内将挂拍房产快速拍卖成交。

房子卖出去不是终点，后续管理才是关键。三元法院在执行中延伸司法服务，一边协调前期物业与业主交接，协助51家企业入驻装修，一边督促成立业主委员会、选聘新物业，让商厦从“空楼闲置”变“企业扎堆”。

这场跨越地域、因时制宜的“执行突围战”，不仅让亿元闲置资产“活”起来，更让群众心结“解”开来、让营商环境“暖”起来。截至目前，某矿业公司大厦无争议产权均已拍卖成交，拍卖成交金额1.2亿余元，远超银行预期；司法处置过程中征收税费收入共计2000余万元；某商会所涉17家企业合资建房长达十余年的办证问题得到妥善解决；吸引51家企业入驻某矿业公司大厦，激活核心商业圈经济；本案成功入选全国法院2025年度第二批交叉执行典型案例，系全省唯一一个基层院入选。