“以租抵债”能否阻却法院执行？ 法院：非真实租赁，不适用“买卖不破租赁”

在日常生活中，租赁关系普遍存在。而“以租抵债”作为一种特殊的债务履行方式也时有发生。然而，当案外人主张的“以租抵债”遇上法院执行时，这能否阻却法院执行呢？其法律效力及能否适用“买卖不破租赁”原则？

“不是说‘买卖不破租赁’吗？这房子是我租的，为什么还要我搬走？”近日，福州市长乐区人民法院审结一件特殊的执行异议之诉，依法驳回原告的诉讼请求。

案情回顾

郑某因未履行生效判决被长乐法院强制执行，其名下的一套房屋被查封并要求清退。法院在执行过程中发现，张某在使用该套房屋。张某对法院的查封并要求清退行为提出执行异议，表示其与郑某间存在“以租抵债”协议并签订合同。合同约定郑某将房产租给张某10年，郑某欠张某的货款用以抵消房租。

张某认为，根据该合同及民法典规定的“买卖不破租赁”原则，法院不得对案涉房屋采取强制执行措施。经审查，长乐法院执行部门驳回张某的执行异议，张某遂向长乐法院提起执行异议之诉。

法院审理

“以租抵债”非真实租赁，无法排除强制执行

法院经审理认为，张某根据与郑某签订的房屋租赁合同主张其为涉案房屋的承租人，拟通过“买卖不破租赁”原则排除强制执行。但双方明确约定租金以过往债务充抵，该合同虽名为房屋租赁合同，实则属于“以租抵债”协议，并非法律意义上纯粹的租赁合同，而是郑某用以清偿自身债务的一种特殊方法，核心仍是金钱债务的履行，而非建立租赁关系，因此不适用“买卖不破租赁”原则。最终，法院认定张某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，依法判决驳回张某的诉讼请求。

法官说法

对抗强制执行需存在合法有效的租赁合同

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。该条款规定即所谓“买卖不破租赁”原则，此原则目的将租赁权物权化，维护租赁关系稳定性。

同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。该条款则确认了“买卖不破租赁”原则具有对抗强制执行的效力。

但该原则对抗强制执行的前提条件有三个：一是存在合法有效的租赁合同；二是承租人已实际占有租赁物；三是租赁物所有权的变动发生在租赁合同有效期间内。

租赁合同中，承租人订立合同的目的是为取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。此案中，张某和郑某缔约时的真实意思是用房屋使用权来抵偿原有的债务。因此，“以租抵债”合同不属于“合法有效的租赁合同”，而是债权债务关系的一种表现形式，是债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿债务。这种合同性质决定了其不能产生阻却执行的效力。

在此提醒广大群众，在以“以租抵债”方式处理债务时，需清晰认识到其法律性质——它并非建立合法租赁关系的行为，一旦租赁物被纳入法院执行程序，“以租抵债”的一方无法以“承租人”身份阻却执行，避免因对法律原则的误解，导致自身权益受损。