出租房损耗，由谁买单？ 法院：出租人无正当理由不得扣减押金

房屋租赁是日常生活中常见的法律关系，然而退房时，租客与房东却常常因退房验收争议，引发押金退还、房屋损坏赔偿等纠纷。近日，闽侯县人民法院审结一起因房东扣留押金引发的房屋租赁合同纠纷案件。

案情回顾

2021年7月，大勇（化名）将已装修且出租使用10年左右的房屋出租给小阳（化名），并签订《租赁合同》。合同约定“押二付一”，月租金2600元，押金5200元，租期至2024年6月止。

租期届满后，小阳清空、搬离出租房，并通知大勇收房。大勇在验收房屋时发现房屋洗手池下方水管破裂渗漏，两侧墙脚出现不同程度墙漆脱落。大勇认为这些损坏是因小阳使用不当所致，依据合同约定应由小阳承担维修责任。小阳则主张该情况属于房屋自然损耗，维修责任应由大勇自行承担。双方沟通未果后。

为尽快重新招租，大勇自行委托第三方进行维修，并以维修费用及因维修导致房屋空置一个月产生的租金损失为由，拒绝退还押金。2024年9月23日，小阳向闽侯法院提起诉讼，要求大勇返还押金5200元。

法院审理

水管老化等属自然损耗，出租人应承担维修义务

闽侯法院经审理认为，出租人提供功能完好且适于出租的房屋系其应有义务，若房屋及附着物发生自然损坏影响使用的，出租人应及时维修。案涉房屋已出租使用10年左右，洗手池下方排水管作为易损件发生老化渗漏等属正常现象。此外，大勇在装修时未对洗手池下方等潮湿区域采取充分的防水防潮措施，难以避免白灰墙面在长期使用过程中受潮脱落。

根据法庭调查和该案证据，无法证明房屋墙面损坏系因小阳不当使用造成。同时，大勇主张的房屋维修费用亦明显超出修复受损墙面的合理费用。小阳为“好聚好散”自愿补偿大勇500元。最终，法院判决大勇退还小阳押金4700元，双方服判息诉。

法官说法

无正当理由，出租人不得随意扣减押金

随着房屋租赁市场的日益壮大，退租时“收房”“押金”之争也成为矛盾纠纷的集中点。押金具有担保功能，在房屋租赁合同中通常约定为：合同期满或解除，承租人无违约，出租人需退还；承租人违约，出租人可没收或抵扣。无正当理由，出租人不得随意扣减押金。该案中，房屋洗手池下水管老化渗水与周围墙面脱落系房屋长期使用中产生的正常损耗，亦无证据证明系因小阳不当使用造成房屋损坏，故大勇抵扣损失、没收押金的理由不成立，应当退还押金。

法官提醒

新规明确押金条款，保障双方权益

今年9月15日，《住房租赁条例》正式施行，对出租与承租双方的活动、住房租赁企业及经纪机构的行为均提出了明确要求。条例明确规定，住房租赁合同中应当清晰载明押金数额、返还时间以及可扣减押金的具体情形，强调出租人无正当理由不得扣减押金。为便于双方明确权责，建议在签订合同时参照使用由市场监管总局发布的《城镇房屋租赁合同（示范文本）》。此外，为避免退租时产生纠纷，双方在入住及退房环节，通过拍照、录像等方式共同记录房屋状况，作为交接确认的客观依据。