逃避债务低价卖房 法院判决撤销合同

债务人若为逃避债务，将名下拆迁安置房低价转让给他人，债权人能否通过法律途径撤销该转让行为？买家若想低价购买拆迁安置房，可能面临哪些风险？近日，福州市晋安区人民法院审结了一起逃避债务低价卖房损害债权人利益纠纷案件。

案情回顾：

2024年3月，黄某因民间借贷纠纷将沈某诉至晋安法院，主张沈某向其偿还26万元借款。经法院调解，双方就借款问题达成调解协议，约定由沈某向黄某分期偿还26万元借款。

调解协议生效后，沈某未按约定履行任何还款义务，黄某随后申请强制执行，却发现沈某名下无任何可供执行的财产。黄某曾申请保全沈某一处面积为92.94平方米的拆迁安置房，后经法院告知获悉，该处房产已于2023年10月8日登记至陈某名下，无法保全。

今年4月，黄某将沈某、陈某诉至晋安法院，要求撤销沈某与陈某签订的房屋买卖合同，并将房屋从陈某名下恢复登记至沈某名下。陈某辩称，其与沈某早在2016年就达成安置房买卖合意，当年已委托案外人林某支付首笔购房款，后续还自行交纳安置房补差款35万余元，合计支付55万余元，属于“合法善意取得”，且买卖行为发生在2016年，黄某今年才提撤销权诉讼，已超过5年法定期间。

法院审理：

一审法院认为，债务人不当处分自己的财产或者财产权利，影响债权人债权实现的，债权人有权依法请求对债务人的相关行为予以撤销。

债权人撤销权的构成要件为：1.债权人对债务人享有的债权合法、有效；2.债务人存在无偿或明显不合理低价处分财产的行为；3.债务人实施的处分行为影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的；4.债权人需在除斥期间内行使撤销权。

根据《中华人民共和国民法典》相关规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。陈某虽主张于2016年已与沈某成立买卖合同关系，但无证据证明。双方签订的房屋买卖合同显示，合同订立时间为2023年10月9日，且黄某于2024年5月经法院告知无法保全才得知房屋被转让，并于今年4月提起撤销权诉讼，故黄某行使撤销权未超过法定期间。

陈某主张支付55万余元购房款，但其提供的证据仅能证明实际支付购房款为35万余元。案涉房屋买卖合同约定价为90万元，陈某实际购房款占约定价不足40%；且案涉房屋登记的安置总价款为54万元，陈某实际购房款占安置价亦不足70%；即使按陈某主张的购房总金额计算，扣除税费后，其交易的房屋单价也仅5200余元，远低于2023年同地段房屋市场转让价，符合“明显不合理低价”的认定标准。该房屋转让行为实质损害黄某的债权实现。据此，一审法院判决撤销沈某与陈某签订的房屋买卖合同，二人应将房屋恢复登记至沈某名下。

一审判决后，陈某不服提起上诉。福州市中级人民法院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故依法判决驳回上诉，维持原判。

法官提醒：

1.贪便宜可能“房财两空”

拆迁安置房因建设成本低、初始登记周期长，价格通常低于普通商品房，成为部分人眼中的“低价房源”，但这类交易暗藏多重法律风险，一味贪便宜反而可能导致损失。

“明显不合理低价”通常指交易价低于同地段、同类型房屋市场价的70%。若遇到远低于此标准的安置房，务必提高警惕，不要因贪便宜忽视风险，最终导致“房财两空”。

该案中，陈某试图以远低于市场价的金额购买安置房，却被认定为“可能损害债权人利益”，最终导致买卖合同被撤销，不仅没拿到房屋所有权，还要承担案件受理费。

2.交易时应保留完整凭证

生活中，若卖方为逃避债务而低价转房，即便买家已过户，债权人仍可通过撤销权诉讼追回房屋，买家的“所有权”随时可能落空。建议买家在交易前，查询卖方是否为失信被执行人或有未了结债务。

此外，部分安置房可能未完成初始登记，或为多人共有（如家庭共有）。若未核实清楚权属就交易，可能面临“无法过户”或“其他权利人主张权利”的问题。该案中，陈某自称其通过案外人转账，但无任何证据佐证，最终该主张无法得到法院支持。

在此提醒广大购房者，在交易时应尽量以本人账户支付，即使通过第三人转账，也应备注“代XXX（购房者姓名）支付房屋购房款”，并保留书面合同、转账记录等完整凭证。