周宁县浦源镇综治中心巧破“一园两约”僵局

“你们一定要帮我解决这个纠纷，我已经十几天睡不着觉了！现在两方都因为葡萄园转让的事情找我要违约金，我根本拿不出这么多钱啊！”近日，张某某到周宁县浦源镇综治中心申请调解一起因为葡萄园转让引发的合同纠纷。

2018年，张某某等3人将某村寨头一片32亩的葡萄园租给彭某某等4人经营，租期约定至2028年。但因突发状况，张某某等人急需用钱，便产生转让葡萄园的想法，遂由张某某作为代表于今年1月1日与买家陈某某签订买卖合同，合同约定转让款共计50万元，并当场收到陈某某先行支付的32万元葡萄园转让款。

然而，就在陈某某要求张某某尽快完成葡萄园交付的时候，租户彭某某提出了强烈反对。“我们租用这地经营葡萄园这么久了，前期投入这么大，而当时签订的租期是到2028年，并且我们还提前交了2026年租金，现在突然说要卖给别人，我们的损失谁来承担？”彭某某态度坚决，要求张某某要么继续履行租赁合同，要么返还双倍租金并赔偿投资损失。

张某某面对彭某某的要求自知理亏，转头与陈某某协商，陈某某也毫不退让。“合同已经签订，钱也付了，要么尽快完成转让，要么返还32万元转让款并支付8万元违约金。”夹在中间的张某某陷入了“两难”境地，在双方连日催逼下，张某某精神几近崩溃，只得向浦源镇综治中心紧急求助。

浦源镇综治中心接到申请后，立即联合浦源司法所对该起纠纷展开调解。

“根据‘买卖不破租赁’原则，即使葡萄园所有权发生转移，原租赁合同在租期内仍然有效。”调解员向陈某某解释道，“这意味着您即使买下葡萄园，也要等到2028年租约到期后才能自主经营。此外，彭某某作为承租人，依法享有在同等条件下的优先购买权。”

这一解释让陈某某陷入了沉思。他最初购买葡萄园的目的是自主经营，如果租约无法解除，交易价值将大打折扣。与此同时，调解员也了解到，彭某某其实早有购买葡萄园的意愿，只是此前未能与张某某达成一致意见。

轮番谈话后，调解员抓住违约金这个突破口。面对张某某确实无力支付8万元违约金的现实情况，调解员与陈某某进行了深入沟通。“根据相关法律规定和实际情况，违约金应当以弥补实际损失为主要目的，而非惩罚性质。”经过耐心工作，陈某某最终同意将违约金降至2万元，但要求当天返还全部款项共计34万元。

另一方面，调解员积极推动彭某某与合伙人协商。得知可按原转让价50万元购买葡萄园后，彭某某与其余3位合伙人紧急沟通，最终达成共识，愿意购买葡萄园，并当天筹备资金。

近日，彭某某带着现金来到综治中心调解会议室。在调解员的见证下，彭某某与张某某完成核算，转让款共计50万元，扣除彭某某预支付的2026年租金，将剩余的转让款现场支付给张某某，并签订转让协议。

而张某某与陈某某则在调解现场达成一致意见：张某某、陈某某同意终止2026年1月1日签订的葡萄种植园转让合同；张某某同意退回陈某某支付的32万元葡萄种植园转让款；张某某同意支付陈某某合同违约金2万元；当事人相互谅解，今后不再因此事产生纠纷。

“多亏你们帮我们解决了这次纠纷，我终于可以睡个好觉了！”协议签署后，张某某激动地握着调解员的手，连日来的阴霾从脸上消散。陈某某和彭某某也对调解结果表示满意。