律师详解公共空间被占用的维权路径和权责边界

邻居私改走廊成厨卫，这也行？

——律师详解公共空间被占用的维权路径和权责边界

近日，一段“女子半年没回家找不到家门”的视频在网络上迅速走红，引发全网热议。视频中，一名女子时隔半年回家看房，刚走进楼道就被眼前的一幕震惊，邻居竟擅自将楼道公共走廊“爆改”成开放式厨房，不仅堆放大量杂物，还违规安装了马桶、洗衣机，女子的房屋被违规设施团团围住，正常通行都受影响。针对邻居的“爆改”行为，女子表示不知应如何维权。

近年来，此类公共空间被违规占用、改造的纠纷时有发生，但很多业主对此类行为的法律边界、权责划分并不清楚：邻居私改公共走廊是否违法？物业在其中是否负有管理责任？若因“爆改”行为引发火灾、漏水等安全事故，责任该如何界定？业主被侵权后，又该通过哪些合法途径维权……就大家普遍关注的这些法律问题，记者邀请福建志立律师事务所合伙人兰婷玲律师，结合类似情况进行解析，为业主维权提供法律指引。

问题①：邻居“爆改”公共走廊，侵犯业主哪些权利？

律师解答

兰婷玲律师：首先，邻居擅自占用、改造公共走廊的行为，构成多重违法与侵权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。公共走廊作为建筑物内的公共通行部分，依法属于该栋楼全体业主共同共有的部分，任何单个业主均不享有排他的、专有的所有权。同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第三条进一步明确，通道、楼梯等公共通行部分以及消防等附属设施，应当认定为共有部分。因此，邻居将共有部分视为私有空间进行改造，直接侵害了全体业主对该共有部分所享有的共有权和共同管理权。

其次，侵权行为还体现在侵害相邻关系与通行权方面。《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。邻居在公共走廊搭建厨房、安装马桶及洗衣机、堆放杂物，不仅侵占了公共空间，更必然产生油烟、异味、污水隐患，并导致通行空间狭窄甚至堵塞，严重影响被侵权人的正常生活、居住安宁与日常通行，违背了处理相邻关系的基本原则，构成对相邻权的侵害。同时，该行为亦违反《中华人民共和国民法典》第二百九十六条关于不动产权利人利用相邻不动产应尽量避免造成损害的规定。

问题②：公共走廊“爆改”厨卫，存在哪些安全隐患？相关行为是否违法？

律师解答

兰婷玲律师：公共走廊“爆改”成厨卫的行为存在严重安全隐患，且违反多项法律规定，既威胁居民人身财产安全，也扰乱居住秩序。

公共走廊是重要的消防疏散通道和安全出口。《中华人民共和国消防法（2021修正）》第二十八条明确规定，任何个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口。在走廊内设置使用明火的厨房、堆放大量杂物，极大增加了火灾风险，并在发生险情时阻碍人员逃生与救援，该行为已直接违反消防法规。此外，根据《住宅室内装饰装修管理办法（2011修正）》第六条规定，装修人未经批准不得搭建建筑物、构筑物或改变住宅外立面。在公共走廊搭建厨卫设施，亦涉嫌违反该装饰装修管理的强制性规定。

公共通道被设置成厨房并使用明火或被堆放杂物等，一旦发生火灾，明火可能引燃杂物快速蔓延，狭窄的通行空间会阻碍居民逃生，被遮挡或掩埋的消防设施也无法及时使用，会造成严重的社会危害结果。若造成他人重伤、死亡及公共财产或他人财产直接经济损失达一定数额，则该违法行为涉嫌构成失火罪或以危险方法危害公共安全罪。

问题③：放任业主“爆改”公共走廊，物业是否存在管理缺失？须承担什么责任？

律师解答

兰婷玲律师：关于物业服务企业的责任问题，其在此事件中负有法定的管理、制止及报告义务。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条相关规定，物业服务人负有维护物业服务区域基本秩序，对区域内违反有关消防等法律法规的行为及时采取合理措施制止、并向主管部门报告的义务。《中华人民共和国物业管理条例》第五十条亦明确，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益；物业服务企业确需临时占用、挖掘的，应征得业主委员会同意。显然，若邻居存在长期、大规模的违规改造行为，物业服务企业在其日常巡查管理中是应当及时发现并予以制止的。若其未尽到合理的巡查、制止和报告职责，则构成管理上的不作为。依据《中华人民共和国物业管理条例》第三十五条，物业服务企业未能履行合同约定或法定义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这意味着，如果因物业公司未及时制止该违规行为而导致损失发生或扩大，其可能需要承担相应的赔偿责任。

问题④：若因“爆改”行为发生火灾、漏水等事故，责任该如何划分？

律师解答

兰婷玲律师：（一）关于业主在公共通道“爆改”行为是否构成侵权及责任承担问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十六条，业主不得擅自侵占公共通道进行结构性改造。侵权人擅自对公共通道实施“爆改”行为，违反法律规定及管理规约，构成侵权行为。依据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条，该行为与火灾、漏水事故存在直接因果关系，且侵权人无法证明自身无过错，应推定其承担侵权责任。

（二）关于物业管理方是否存在管理疏忽及须承担相应责任问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条，物业公司负有制止违法改建、采取安全防护措施的法定义务。若物业方未通过巡查发现改造行为，或发现后未及时采取制止、报告等措施，可能被认定为未尽到安全管理职责。此时需结合物业服务合同具体条款及公共视频记录等证据，判断物业方过错程度。

（三）关于被侵权人是否存在扩大损害的行为及责任减轻问题。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条，若受害方在事故发生后未采取合理措施防止损失扩大（如未及时关闭水阀导致漏水二次扩散），可能减轻侵权人责任。侵权人须举证证明受害方存在过错，否则法院通常默认受害方已尽必要注意义务。

（四）关于多行为人责任分配问题。若事故系侵权人“爆改”行为与物业疏于管理的共同作用导致，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百七十二条相关规定，应根据各自过错程度划分责任比例。

法院会结合公共视频记录、应急处置记录等证据综合判断，若受害方已履行一般理性人的止损义务，则不影响全额索赔。

问题⑤：面对邻居违规改造公共走廊，业主该如何合法维权？

律师解答

兰婷玲律师：关于维权路径，建议遵循以下步骤，理性、依法维权：

1.固定证据：这是所有维权行动的基础。请务必全面收集并保存好相关证据，包括但不限于：公共走廊被改造现状的清晰照片与视频，注意体现时间、地点；与邻居就此事进行沟通的记录，如微信聊天记录、短信、录音录像；向物业服务企业反映此问题的记录，如通话记录、现场沟通录像、书面投诉函及物业的回复等。

2.先行协商与要求物业履职：首先，可以基于上述法律分析，与邻居正式沟通，明确指出其行为的违法性及危害，要求其在合理期限内自行拆除违规设施、清理杂物、恢复走廊原状。同时，应立即向物业服务企业正式提出书面投诉，要求其依据《中华人民共和国物业管理条例》及物业服务合同，履行管理职责，向违规邻居下达书面《整改通知书》，督促其限期整改，并保留好提交的投诉材料及物业回应。

3.行政举报：若协商无果且物业公司不作为或处置不力，可以携带已收集的证据，向相关行政主管部门进行实名举报。具体可向县级人民政府住房和城乡建设（房地产）主管部门举报邻居违规装饰装修及物业公司未履行管理职责的行为；向消防救援机构举报邻居占用、堵塞疏散通道的消防安全违法行为。行政主管部门依法有权责令改正并处以罚款。

4.提起民事诉讼：如果通过以上途径仍无法解决问题，可以向法院提起诉讼。以该邻居为侵权人，以“相邻关系纠纷”或“排除妨害纠纷”为案由，提出明确的诉讼请求。核心诉讼请求可包括：判令侵权人立即停止侵害，拆除其在公共走廊私自搭建的厨房、卫生间等设施，清除堆放的杂物；判令侵权人将公共走廊恢复原状。如果该侵权行为已经造成了实际的财产损失（如因渗漏导致墙体损坏）或额外的费用支出，可以一并主张损害赔偿责任。在诉讼中，可以将未尽到管理责任的物业服务企业列为共同侵权人或第三人，要求其承担相应责任。

问题⑥：业主自身需注意什么，避免维权时陷入被动？

律师解答

兰婷玲律师：业主维权时须时刻保持理性、合法的方式，切勿采取私自拆除对方违规设施、破坏财物或肢体冲突等过激行为，以免自身从受害者转变为侵权者，承担不必要的法律责任。

相关案例

案例一：

公共走廊私建成自家门厅

法院判决拆除并恢复原状

宋某与臧某某是住对门的邻居，臧某某在走廊区域内占用公共区域私自改动消防设施，将公共走廊私建成其自家门厅并搭建木柜、外接电源、安装照明设备，并私自改变消防设施。宋某认为，臧某某的行为不但侵害其对公共区域物权的使用权，并且严重危害到公共安全，侵犯其合法权益。宋某与臧某某多次协商无果后，将臧某某诉至法院，请求依法判决臧某某排除妨害，拆除搭建木门等。

辽宁省丹东市元宝区人民法院经审理认为，侵权人装修门厅和储物柜并私自改变消防设施的行为，不仅改变了公用长廊和公共空间的使用功能，也对公共消防通道的通行与消防的使用权产生影响，造成严重的消防隐患，其行为不仅侵犯受害方作为其他业主对该共有部分享有共有和共同管理的合法权利，也损害受害方的安全利益，给受害方甚至更多的人带来严重的安全隐患。遂判决侵权人臧某某将公共区域装修搭建的门厅、储物柜等物品拆除，恢复公共区域原状。 （来源：辽宁省丹东市元宝区人民法院官方微信）

案例二：

公共绿地变“私人花园”

法院判决重新栽种绿植

甲某系某洋房小区一楼房屋业主，因院外有一块公共绿化用地，甲某遂铲除原有公共绿植并搭建围墙圈为自家小花园。围墙遮挡了小区保安室开向小区内的窗户，并对进出车辆通行视线产生一定影响。小区业主委员会多次要求甲某拆除围墙未果，遂诉至西安市未央区人民法院。

法院经审理，判决甲某清除房屋外公共绿地上的附着物，将土地恢复原状，重新栽种与原有品种、规格相同的绿植。 

（来源：西安市中级人民法院官方微信）

案例三：

公共区域堆放杂物被清理

法院判决：物业公司无须担责

梁某系某小区业主，某物业公司为该小区提供物业服务。梁某长期将私人物品堆放于小区负二楼地下室公共区域。

2024年7月19日，物业公司在该堆放点墙壁及物品上张贴《杂物清理温馨提示》，载明公共区域堆放私人物品影响环境卫生且存在火灾隐患，要求业主于7月23日前清理，逾期未清理视为无主物品处理。

因梁某未按期清理，物业公司于同年8月安排旧货回收人员上门回收。次日，梁某发现物品遗失报警。后物业公司将物品送至梁某指定地点，但梁某以物品存在缺失为由拒绝收货。

因双方就物品返还事宜未能达成一致意见，物业公司又将该批物品拉回至旧货回收店。梁某认为物业公司侵害其财产权益，遂诉至法院，要求侵权人某物业公司赔偿财产损失1.2万余元。

南宁市江南区人民法院经审理认为，梁某擅自长期占用公共区域堆放废旧物品，违反法律及合同约定，物业公司已尽告知义务，清理后亦按要求返还物品，履职无不当，梁某无正当理由拒收导致损失扩大，应自行承担全部责任。梁某要求侵权人赔偿1.2万余元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，法院判决驳回梁某的全部诉讼请求。 

（来源：南宁市江南区人民法院官方微信）

律师提醒

严守公共空间边界 勿为一己之便触法

不少业主存在认知误区，认为“公共走廊我也交了物业费，想怎么用就怎么用”，但事实上，公共走廊、楼梯间等共有区域，属于全体业主共同所有，任何个人都无权私自占用、改造。

对于业主而言，要树立“共有空间共维护”的意识，不违规占用、改造公共区域，尊重邻居的合法权益。若发现他人违规占用公共空间，及时提醒、举报，避免隐患扩大。

对于物业而言，要切实履行管理职责，加强日常巡查，及时发现并制止违规装修、占用公共空间等行为，不能以“无执法权”为由敷衍了事，否则须承担相应责任。

邻里和睦是幸福生活的基础，而合法合规、尊重边界，是邻里相处的前提。切勿为了自身便利，侵犯他人和全体业主的合法权益，否则不仅破坏邻里关系，还埋下安全隐患，须承担法律责任，得不偿失。

普法后记

筑牢邻里安全防线 共建美好幸福生活

一段“半年未回家，走廊变厨卫”的视频，之所以引发广泛热议，不仅因为行为离谱，更因为戳中了许多小区的共性痛点：公共空间被随意侵占、生命通道被私自占用、邻里权益被轻易忽视。

公共空间，是全体业主的“共同家底”，也是紧急情况下的“生命通道”。个别业主为了一己之便，私自占有通道，看似占了便宜，实则埋下巨大安全隐患，更触碰了法律红线。这也暴露出部分业主公共意识的缺失、部分小区物业管理的失位。

公共空间绝非“私人领地”，个人便利不能建立在侵犯他人权益、漠视公共安全的基础上。唯有每个人都守住公共空间的“公”字，物业扛起管理责任，部门强化监督执法，才能营造一个安全、舒适、和谐的居住环境，让每一位业主都能享受到属于自己的美好生活。