租客单方解约 房东放任损失 法院：租客应承担违约责任，房东坐视损失放大自负其责

租房合同约定租期为1年，中途不想租了，租客单方面说不租就真的“解约”了吗？房东“放任不管”导致房屋空置多月，损失谁来承担？近日，闽侯县人民法院发布了一起因租客擅自搬离、提前退租引发的房屋租赁合同纠纷。

案情回顾

小丽（化名）与小阳（化名）签订房屋租赁合同，约定由小阳承租闽侯案涉房屋，租期自2024年5月15日起至2025年5月15日止，每月租金1800元，按月支付，押金1800元。同时还约定由小阳承担水电费，若小阳违约，应向小丽支付金额为1个月租金的违约金。

2024年7月中旬，小阳因个人原因通过微信向小丽提出不再继续租赁房屋后，自行搬离房屋，搬离前的租金已支付完毕。小丽不同意解除租赁合同，7月底上门查看发现房屋已空置，房屋内遗留了部分生活垃圾。8月，小丽多次通过微信向小阳催交欠付的电费。9月，小丽通过微信向小阳催交租金及电费，小阳均未回复。此后，小丽未再联系小阳。

合同到期后，小丽诉至闽侯法院，请求判令小阳支付租金、房屋占有使用费、逾期交房违约金、拖欠的水电费等各项费用共计2万余元。

法院审理

闽侯法院经审理认为，双方签订的租赁合同合法有效，均应当按照合同约定履行各自义务。小阳提出抗辩，称2024年7月租赁合同已提前解除，无须承担搬离后的租金。但小阳作为违约方，不享有单方解除合同的权利，在其搬离案涉房屋、双方租赁合同陷入僵局后，也未按照法律规定以诉讼方式要求解除合同，故对其抗辩理由，法院不予采纳。

当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。小丽作为守约方坚持继续履行合同，小阳已于2024年7月明确提出不再续租的请求，并腾空房屋，之后也不再交纳租金及水电费，已用行为明确表示其不再继续履行合同。但小丽一直拒绝接收房屋，造成涉案房屋空置10个月，因此小丽应当对其扩大损失的行为承担相应责任。合同终止前，小阳应当依约向小丽支付租金，综合双方沟通情况、小阳搬离时的房屋情况，法院酌定2024年9月14日为小丽自行收回案涉房屋的合理时间。法院判决小阳支付小丽2个月租金3600元，违约金1800元（与押金对抵）以及期间的水电费、卫生费900元，共计6300元。

法官说法

房屋租赁合同多为长期性合同，履行期间极易出现双方难以预料的风险变化，导致合同无法继续履行。承租人作为违约方不享有法定或者约定的合同解除权，出租人享有解除权但又不存在解除合同的意愿，从而形成合同僵局。出租人怠于行使解除权，未采取合理措施防止损失扩大的，对于不正当扩大的损失部分无权主张。

此案中，小阳私自退租搬离，不产生解约效力，理应承担合同终止前的租金以及违约责任。同时，守约方亦不能怠于行使权利，小丽明知小阳搬离，却放任房屋空置数月，由此扩大的损失不予支持，合同终止的时间应由法院根据公平原则和诚实信用原则，结合案件的实际情况予以确定。

法官提醒

日常租房过程中，“随口一说不再租住就能退租解约”是大众极易陷入的法律认知误区。租赁合约存续期间，承租人不可任性单方面提前退租毁约，出租人也不可在对方违约后坐视损失扩大。房屋租赁事关双方切身利益，租赁双方都应坚守契约精神与诚实信用原则，严格恪守合同各项条款约定。租赁关系难以维系，应当第一时间友好协商，依照正规流程依法办理解约手续、理清费用账目，理性化解租房纠纷，唯有依规履约、诚信处事，才能有效维护自身合法权益，共建规范有序的房屋租赁环境。