台风来袭，排水管堵塞致楼下渗漏 法院：极端天气难以避免，物业和业主应妥善排除风险

台风来袭，楼上室外排水管因绿植堵塞、未及时清理，致雨水返涌，进而导致楼下房屋大面积渗漏，楼下损失该由谁来承担？近日，福州市鼓楼区人民法院发布了一起因极端天气引发的相邻权纠纷案，依法认定物业和楼上业主过错责任。

案情回顾

黎某系福州某小区1号楼15楼业主，齐某系同楼栋顶层16楼业主。2023年6月，该小区某物业公司发现16楼外排水管长有植物，拟清理，却因齐某拒绝从住处下放清理植物的高空作业人员而搁置。2023年7月，台风登陆导致大量降雨，因排水管被植物堵塞，雨水从16楼返涌而出，渗漏至15楼的黎某家中，造成其客厅、卧室多处受损。在多次与齐某及某物业公司协商无果后，黎某诉至鼓楼法院，要求齐某及某物业公司排除妨害并赔偿各项损失。

法院审理

鼓楼法院经审理认为，侵害物权造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿。

经查，16楼根据产权证所附平面图显示为单层结构，并无第二层的阳光房，被绿植堵塞的排水管入口处位于阳光房外侧，该排水管为房屋竣工后改造增设。齐某辩称购买房屋时排水管已存在，并非本人改造。对此，齐某虽可能不是改造行为人，但齐某作为实际受益人，应承担改造后的不利后果。

根据法律规定，业主对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施应当依法予以配合。此案中，在台风来临前1个月，物业公司巡楼时已发现16楼外的排水管生长有绿植并拍照告知齐某，双方就高空作业人员下放问题未达成一致意见，导致清理工作搁置，直至台风发生前几天，双方仍因此未能达成一致意见，导致清理工作再次被延误。齐某作为该部分物业的占用使用人，应为物业公司的维护管理工作提供便利，但其未积极配合清理，导致台风后雨水返涌至16楼进而造成15楼渗漏，应对黎某的损失承担主要责任。

某物业公司对小区公共区域和设施负有管理、维护职责，其对已发现的16楼改造行为应当采取提示或制止等积极措施，而非放任改造行为。同时，绿植堵塞的排水管属于小区共有设施，该物业公司对公共设施负有维护义务，物业公司在台风前1个多月已发现排水管被绿植堵塞，其间，仅与16楼业主协商沟通清理事宜而未及时采取实质性措施，其在管理维护过程中存在疏忽，应对黎某的损失承担次要责任。

庭审中查明，物业公司已对绿植进行清理，并更换雨水排水管。法院结合15楼渗水原因及16楼雨水返涌原因、物业公司与齐某的过错情况，根据公平及诚实信用原则，酌定齐某承担70%的赔偿责任，某物业公司承担30%的赔偿责任。

法官说法

此案系因极端天气引发的相邻权纠纷。在台风带来强降水的过程中，因管道堵塞、雨水倒灌引发的邻里纠纷往往会增加。此案裁判为厘清相邻业主的注意义务与物业公司的管理职责提供参考。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条及第二百九十六条之规定，不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系，使用不动产时不得妨害他人。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

法官提醒

极端天气难以避免，但预防风险意识应牢记于心。对于业主而言，应积极配合物业对涉及公共安全的设施进行检查维护；物业服务企业应对发现的安全隐患快速响应，妥善排除风险。唯有各方依法行使权利、履行义务，才能在风雨来临之际，共同筑起安全防线。