二手房渗水的“结”与“解”

购买二手房，本是安家圆梦的好事，可房屋渗水的遗留问题却让邻里之间闹得不可开交。一边是楼上住户把责任推给前房主和开发商，不愿承担赔偿责任，一边是楼下住户常年饱受天花板渗水发霉困扰。面对这起棘手的邻里纠纷，罗源县人民法院海滨法庭坚持调解优先，依托“和立方”联动解纷机制，联合多部门开展调解工作，最终解开双方心结，化解了这起邻里纠纷。

渗水积怨难化解

近日，罗源某小区发生一起上下楼渗水纠纷，楼上房屋属于二手房，房主2021年购买入住，入住初期并未出现渗水情况。自2024年开始，楼下住户天花板陆续出现水渍、墙体发霉等情况，每逢雨天渗水问题加剧。楼下住户多次与楼上住户沟通协商，但楼上住户拒不解决问题，其坚持认为渗水时隔多年才发生，系楼栋外墙或前房主阳台外包改造遗留问题，并非自身使用造成，自己不该承担维修责任。此前社区、物业多次组织双方开展调解未果，遂向法院求助，希望法院能帮忙调处纠纷。

“如果只是简单按流程处理，就算纠纷了结，两家人心里的疙瘩依旧解不开。”海滨法庭承办法官深知，这起纠纷表面上是房屋维修财产争议，实质上是邻里之间责任认知分歧，需要情理法协同发力，真正化解矛盾根源。

现场调处破僵局

调解初期，承办法官不急于破解维修技术难题，而是把重心放在调整楼上住户回避问题的心态上。于是，法官依托“和立方”联动解纷机制，联动社区、物业三方上门开展联合调处。

“责任根本就不在我，你们直接去找开发商或者原房主！”刚开始，楼上住户抵触情绪明显。“那先不说责任，我们先了解下情况……”法官以“唠家常”的方式缓和氛围，一方面告知其二手房过户后，房屋管护责任随之转移，历史遗留问题应由现任房主承担；另一方面，引导其换位思考，倘若自家房屋长期遭受渗水困扰，同样希望能够尽快妥善处理。法官还结合以往办理的同类案件向其说明，目前楼下渗水情况并不严重，及时处置维修开支不高；倘若一直拖延，不仅维修成本会上涨，进入诉讼程序后还要承担委托鉴定费及损害赔偿等。

经过法理、情理以及现实风险的层层劝导，楼上住户不再一味回避推诿，愿意同楼下住户协商。

多元联动促和解

心结慢慢解开之后，维修如何落实、损失怎样处置，成为双方协商的核心。

调解期间，社区联系漏水检测人员实地查看，结合渗水仅在下雨天加重且小区未出现同类报修的情况，排除屋内管道破损漏水或楼栋外墙大面积渗漏，初步判断漏水大概率是前房主封包阳台时留下的隐患。物业公司亦积极对接长期合作的防水修缮队伍，帮忙争取优惠维修报价，明确维修保修条款，打消楼上住户担心维修成本过高的顾虑。

承办法官结合两家实际情况，梳理多套协商思路，把维修范围、费用承担、后续保障逐项沟通，方案几经斟酌调整。最终双方达成一致意见：楼下住户考虑渗水属于多年形成的隐患，家中受损墙面、天花板自行修复，不再主张过往损失赔偿；楼上住户承担源头维修责任，委托物业对接的施工人员，对外墙窗边渗水点位开展全面防水补漏，彻底消除渗水隐患。

“感谢你们一次次协调，帮我们把事情捋顺。”纠纷化解之后，双方对法庭、社区、物业多方的调处工作表示认可。