福州晋安法院办结福建首例不动产“带封过户”案

破难题 闯新路 开新局

————福州晋安法院办结福建首例不动产“带封过户”案

福建法治报——海峡法治在线3月7日讯 日前，在南平市不动产登记中心内，一本特殊的不动产权证交到了市民程女士手中，全省首例不动产“带封过户”顺利完成产权转移登记手续。这标志着福州市晋安区人民法院在不动产处置领域的探索创新迈出了重要的一步，“法院监管+平台自售+带封过户”模式的成功落地为人民法院多元化财产处置提供了新的路径。

痛点突围

传统司法拍卖的“困”与“变”

在司法实践中，不动产处置一直是执行工作的重点和难点问题。传统的司法拍卖，往往伴随着处置周期长、综合费用成本高、成交价格不理想、腾房清场难度大等问题，不仅困扰着案件当事人，也是人民法院兑现胜诉权益解决“执行难”的一个堵点。

本案中，申请执行人林某与被执行人施某因借款事宜产生纠纷，经晋安法院主持调解，双方达成由施某分期偿还借款本金120万元及利息的调解协议。后施某未依约还款，案件进入执行程序。

“法院此前根据我们的保全申请，查封了被执行人及其配偶名下位于南平市延平区的一处共有房产。”林某的代理人黄律师介绍道，“该房产尚有13万元左右的银行贷款未还清，但在执行过程中，我们遇到了一些阻碍和困难，房产处置进行得并不顺利。”

如何破局?晋安法院积极在“困”中求“变”。

早在2024年8月，晋安法院与阿里资产拍卖平台就当事人自行处置房产问题开展会商交流，探索形成“法院监管+委托平台自售”的财产处置新模式，并运用于司法实践中。

相较于传统的司法拍卖，“法院监管+委托平台自售”模式以人民法院“事前审查是否损害他人利益、事中监控拍卖、事后监管拍卖款”，形成了一套行之有效的财产处置机制，不仅能大幅缩短房产处置时间，还能通过平台精准营销吸引更多竞买人，实现房产价值最大化，同时也能调动被执行人积极性，避免后续强制腾房可能引发的对抗冲突。

执行法官郑雄俊果断建议双方当事人采取“法院监管+平台自售”模式处置查封房产。抱着尝试一下的心态，林某接受了法官的提议。

“对我来说也更有利，应该会比拿去司法拍卖价格更高一些，能少一点损失是一点嘛。”被执行人施某也表示欣然接受。

机制破题

从“解封过户”到“带封过户”

2024年12月7日，经林某同意，被执行人施某正式向晋安法院提出自行处置查封房产申请，双方签订《涉案财产自行处置工作方案》。4天后，晋安法院经全面审核，发出《同意自行处置通知书》，同意被执行人通过阿里资产平台以网络竞价方式自行处置房产，处置期间不超过60天。

“对了，郑法官，被执行人要想自售成功，是不是需要我们先申请解封房产，他和买受人才能交易过户呀?”申请人突然意识到解封可能存在的风险隐患。

以往自售模式下，申请人必须先申请解封，房产才能办理过户手续，而在办理不动产转移登记“查封真空”的过程中，如因第三人主张权利、隐性债务等原因被另行查封，不但交易无法顺利完成，申请执行人也会失去再次处置房产的权利。

这一次，郑雄俊想尝试“带封过户”新举措。

什么是“带封过户”呢?它是指在执行程序中，对符合一定条件的被查封不动产，在人民法院的监管下，由债务人自行出售，并在查封状态下进行过户登记，过户完成后再行解封的一种执行举措。“带封过户”最大的亮点在于，保持不动产在查封状态下直接完成过户，避免执行权“空窗期”，保障交易安全。

“这个案件的房产，根据综合网络询价以及各个中介的挂网价格，市场价值基本在70万元左右，最终能以68万元这个几乎接近市值的价格成交，可以说是相当不错了。”郑雄俊法官对最终的交易结果感到欣慰。

申请人也难掩自身的喜悦之情：“我们最初真的没抱太大期待，没想到最后做下来发现案件的效果这么好!”

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协作赋能

实现减时、降费、“零风险”

“这次‘带封过户’的做法，首先要极大感谢法院与房管部门之间的协调，如果这个方式得到常态化落实，就能更好保障申请人在财产处置中的合法权益。”正如申请人代理律师所言，“带封过户”举措的成功落地离不开法院与政府部门之间积极高效的府院联动机制。

为避免过户环节出现状况，晋安法院执行局提前与南平市不动产登记中心取得联系，详细释明“带封过户”的法律依据和可操作性，争取职能部门的协助支持。“法院前期有到我们中心沟通‘带封过户’相关事项，这对我们来说也是一个全新的尝试，有利于进一步提升便民利企水平。”南平市不动产登记中心主任陈辉东表示。

本案从当事人提出申请到房屋过户交接，扣除春节假期因素后，实际成交周期不到两个月。若采用传统的司法拍卖，在当前房地产下行的背景下执行周期约需半年左右，外地房产的处置周期可能还要更长。晋安法院践行司法为民宗旨，以“如我在执”探索财产处置多元化路径，从“法院全流程监管”，到“被执行人委托平台自售”，再到“不动产登记中心协助执行”，在各方的紧密配合下，首例“法院监管+平台自售+带封过户” 案件圆满执结，实现了各方利益的“双赢多赢共赢”，达到政治效果、法律效果和社会效果的统一。

本案成效也得到了社会各界的肯定评价，福建省住房研究中心主任叶传杰认为：“这是一次很好的尝试，对整个司法案件、司法拍卖提供了多元化的新思路。在这个过程中，相关部门要进一步完善协调机制，形成明确的实施细则。”

接下来，晋安法院将继续坚持创新赋能、破局发展，以逢山开路、遇水架桥的精神，着力破解执行工作难点堵点问题，并加强同全国各地法院的学习与交流，共同完善执行财产自售的创新举措，进一步规范处置流程，推动该创新举措真正落实落地并可复制推广，努力让人民群众感受到新时代法院执行工作的力度、速度和温度。

(本报记者 林珊 通讯员 闵丹丹 郑雄俊)