泉州市洛江区用活“枫桥经验”化解物业服务纠纷

畅通沟通渠道 提升民心温度

——泉州市洛江区用活“枫桥经验”化解物业服务纠纷

“我对这样的处理结果非常满意，谢谢你们！”近日，在泉州洛江法院、住建部门、物业协会的联合调处下，一起拖欠三年多物业费的物业服务合同纠纷得以圆满解决，得到当事人的盛赞。

洛江某物业公司诉称，杜某自2021年1月至2024年10月一直未缴纳物业费，欠缴物业费41415元及逾期缴款违约金。物业公司通过多种途径向杜某催收物业费，杜某均置之不理。

洛江法院受理案件后，及时与杜某取得联系。经了解，杜某是因诉争店面外墙漏水，多次与物业公司交涉未果，故拒绝缴纳物业费。

为更全面了解案情，准确认定事实，妥善化解矛盾纠纷，法院征得当事人同意后，依托人民法院调解平台将该案件委派洛江区住建局进行调解，并邀请具有住建领域专业知识和纠纷调处经验的专家及物业协会工作人员上门现场调解。

经住建专家现场勘验和调查发现，该漏水问题系因外墙渗水导致，确因物业公司维护不当造成。本着促进“矛盾纠纷根源性化解”的原则，住建专家现场向双方答疑解惑，调解人员耐心向双方释明相关法律责任及法律后果，最终促成双方初步达成协调方案：物业公司承诺对店面内外墙进行全面修复，墙壁修复好后经观察若未再漏水，杜某及时向物业公司足额缴纳物业费。

此后，调解员及时跟踪，在物业公司完成诉争店面内外墙壁的修复后，敦促杜某缴纳物业费，杜某对修复结果表示满意并及时足额缴纳物业费，而物业公司因自身也存在一定的责任，自愿放弃对逾期违约金的主张。

这是泉州市洛江区用活“枫桥经验”化解物业服务纠纷的缩影。

物业服务纠纷看似“小问题”，却关乎“大民生”。面对物业费拖欠、公共收益不透明、维修责任推诿等治理痛点，泉州市洛江区创新构建多元解纷网络、凝聚基层共治合力、深耕法治宣传阵地，探索出一条“源头预防、前端化解、实质解纷”的物业治理新路径。

该区深化“楼宇枫桥”模式，以“区物调委—街道物调委—小区物调室”三级调解网络为支撑，联动人民调解、司法调解、行政调解、行业调解等“四大调解”力量入驻所有住宅小区，构建预防、排查、分流、化解全流程闭环管理，推动物业纠纷就地化解。

2024年以来，洛江区物调委成功调处纠纷107起，先行调解成功率82.18%。

在织密调解网络的同时，洛江区推行“三官一律”进小区机制，指导小区成立业委会，畅通物业与业主沟通渠道。选派200余名政法干警下沉92个住宅小区，凝聚“业委会+物调委+法律顾问+法律明白人”多元合力，全区98个调委会、3293名法律明白人深度参与物业纠纷排查化解。建立府院联动信息共享、纠纷联调机制，定期召开联席会议分析研判，创新“案后回访+风险预警”制度，针对审判发现的管理漏洞提出整改建议，推动物业服务提质增效。

同时，洛江区坚持线上线下双轨普法。线上，修编《厝边有法》行业书籍，发布物业纠纷“十问十答”宣传册，以案例释法提升群众维权能力；开设《洛地“法”声》新媒体专栏，制作《物业知识问答》系列短视频，扩大普法覆盖面。线下，组建专业宣讲团队开展“‘三官一律’进社区”活动，提供法律咨询、风险提示等法治服务。法院以“小案件精审+类案示范”推动物业费收缴、公共收益等疑难问题源头治理，通过支付令督促业主履行缴纳物业费义务，实现“化解一案、教育一片”的社会效果。