租房那些糟心事有解了！——律师解读《住房租赁条例》新规亮点

9月15日，《住房租赁条例》正式施行，这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，直击长期困扰市场的顽疾，从居住安全到交易规则再到公共服务保障，全面织密住房租赁法治网格，不仅守住安全底线，也为市场各方注入公平与信任，更在细处提升群众的居住幸福感，推动住房租赁市场迈向规范、透明、可持续的新阶段。

什么样的房子能用于出租？被随意扣减押金，承租人该如何维权？承租人能否擅自改变租赁住房用途？针对住房租赁市场中的一些问题，记者邀请北京市盈科（福州）律师事务所律师黄静如，结合现实租房场景解读条例，帮助大家看懂新规、用好新规。

话题一：居住安全与健康问题

场景1：小刘在某租房App上看到“高性价比公寓”，结果发现是地下储藏室隔出来的小单间，没窗、没排气。

问题：地下储藏室能出租用于居住吗？

律师解答

黄静如律师：不能！厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。根据《住房租赁条例》第三十九条规定，将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。

场景2：李先生租到新装修的公寓，入住不久就出现头晕、咳嗽等症状，检测发现室内甲醛超标。

问题：不慎入住“甲醛房”，李先生应当如何维权？

律师解答

黄静如律师：《住房租赁条例》第七条第一款规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。“甲醛房”因甲醛含量超标，明显违反了“室内装饰装修强制性标准”及“保障人身健康”的要求，出租人已构成违约，承租人有权通过法律途径主张合法权益。具体操作如下：

1.固定核心证据。立即留存入住记录、身体不适诊断证明及专业检测机构报告。

2.书面通知出租人整改。以书面形式（如微信、短信、邮件、纸质函件，需留存送达记录）告知出租人甲醛超标的事实，要求其在一定期限内整改，并提供合格检测报告。

3.协商解除合同并索赔。若出租人拒绝整改或整改后仍超标，可发函解除合同，要求退还剩余租金、押金并赔偿医疗费等损失。

4.向监管部门投诉举报。若与出租人协商无果，可向相关行政部门提交材料举报，例如向住建部门投诉装修违规，或向市场监管部门投诉安全隐患。

5.通过司法途径追责。对举报处理结果不满，或出租人始终拒绝承担责任，承租人可收集好全部证据，向房屋所在地法院提起民事诉讼，通过法律判决要求出租人履行退款、赔偿义务，维护自身合法权益。

话题二：市场主体行为规范

场景3：李先生在某平台看到“精装公寓”宣传，实地看房却发现条件与描述严重不符，还被要求先交大额“管理费”。平台以“只是信息发布”推卸责任。

问题：遇到虚假房源、高收低租，平台需要担责吗？

律师解答

黄静如律师：平台需履行房源核验义务。根据《住房租赁条例》第三十六条规定，提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。平台以“仅信息发布”为由推卸责任，属于违规行为。

同时，大额“管理费”需符合公平透明原则。大额“管理费”若无依据、未提前告知，则违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》《住房租赁条例》中“交易公平、信息透明”的原则。李先生可收集宣传材料、看房记录、缴费凭证，向租赁地市场监管部门举报虚假宣传、违规收费，或向住建部门举报房源不实、平台失职，要求追究相关责任。

场景4：王先生在某平台看到一套房源，与所谓的房东李某签订租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房东上门称李某未告知其将房屋转租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房东。

问题：二房东擅自转租，承租人权益受损怎么办？

律师解答

黄静如律师：转租需经原房东书面同意：承租人（即二房东李某）将住房转租给他人时，必须事先取得原房东明确载明“同意转租期限、转租范围”的书面授权文件，且转租期限不得超过原租赁合同约定的期限。李某未经原房东同意擅自转租，其与王先生签订的租房合同依法属于无效合同。

同时，租赁需实名签约并备案。根据《住房租赁条例》第八条规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。若李某未提供原房东授权文件，也未依法备案，进一步违反了租赁管理规定，需承担相应法律责任。因转租未经原房东同意，原房东有权依法解除与二房东的原租赁合同，并要求实际承租人（王先生）搬离，王先生的居住权益无法通过无效合同获得保障，相关损失需向二房东李某追偿。王先生可凭证据向房产管理、市场监管或公安部门投诉，必要时通过诉讼要求返还押金和赔偿损失。

场景5：赵女士通过一家知名住房租赁平台租下公寓，每月交的房租都打给平台。平台与出租人签的是长租合同、每年付出租人一次钱，但向赵女士却按月收租金。后平台资金链断裂，既没付出租人租金，也不退还赵女士的租金和押金，出租人要求赵女士搬离。

问题：住房租赁平台“长收短付”致资金链断裂，赵女士该怎么办？

律师解答

黄静如律师：该住房租赁平台属于违规运营。根据《住房租赁条例》第十九条规定，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。该规定旨在防范“长收短付”“高进低出”带来的资金风险。平台若未设立资金监管账户或挪用资金，则涉嫌违规。

赵女士可以凭租赁合同、支付凭证等证据，向住建、市场监管、金融监管等部门投诉举报，必要时可通过诉讼维权。

话题三：租赁双方权益保障

场景6：一女子在社交媒体发布视频，称自己退租时遇到“提灯定损”：出租人拿着灯对房间逐项检查，最终列出1万多元的赔偿清单，而房子月租仅1200元，承租人认为这是出租人故意讹钱。

问题：遇到出租人任意列清单索赔乱扣钱的情况，承租人该怎么办？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十条规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

出租人要求承租人赔偿，应当有合法依据和合理标准，并提供相应证据，不能随意“开口要钱”。像“提灯定损”这种事后任意扩大的索赔行为，在条例框架下属于违规，承租人可以拒绝不合理赔偿，并保留好合同、转账记录、聊天记录、照片视频等证据，向住建、市场监管等部门投诉。

场景7：出租人老李准备把房子租给小王。在签订合同时，老李要求小王出示身份证明。但小王以“保护隐私”为由拒绝提供。

问题：承租人拒绝出示身份证，出租人还可以出租吗？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第九条第（二）项规定，出租人应当核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人。同时，该条例第十一条规定，承租人应当向出租人出示身份证明材料。因此，老李不得将房屋出租给不提供身份证明的小王。

如果房东老李接受了不出示身份证明的小王作为租客，可能会面临一些潜在风险：若小王在租赁期间存在违法行为或涉及其他纠纷，老李可能会因为未能尽到审核责任而承担相应的法律责任。同时，按照《住房租赁条例》规定，出租人需要通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向所在地房产管理部门备案。如果承租人身份信息缺失，备案难以完成。

场景8：小周与出租人签订两年的租赁合同。在合同期尚有6个月的时候，出租人突然说要卖房，并在半夜带人撬锁，逼小周搬走。

问题：租期内，出租人能否要求承租人搬离？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十二条规定，出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

此外，根据《中华人民共和国民法典》“买卖不破租赁”原则，即使房屋出售，新出租人仍需履行原租赁合同至期满；若出租人采取撬锁等暴力手段，承租人可立即报警并留存接警记录，并向住建部门举报其非法逼迁行为。若造成财物损失，可追加索赔。

场景9：承租人小陈在公司上班时，出租人老刘因楼下邻居反映“可能渗水”，没提前告知，就直接用备用钥匙进入房间检查。等小陈傍晚回家，见物品移位，才惊觉有人擅自入户。

问题：出租人有权随便进屋吗？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第九条第（三）项规定，出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。若出租人确因维修住房等正当理由需要进入承租人承租住房的，应当提前通知承租人，征得承租人同意，并约定进入时间，尽可能减少对承租人正常居住生活的影响。

承租人基于租赁合同，对租赁房屋享有合法的占有、使用权利，这种权利受法律保护，核心体现为居住安宁与隐私不受侵犯。出租人未通知即擅自入户，即便以“检查”为名义，也属于非法侵入，违反了条例对出租人行为的限制性规定。

场景10：张女士在某平台看到“首月特惠”广告，标价每月2500元。她签订合同后才发现，出租人在合同里把物业费、卫生费、清洁费等全部列为“附加服务费”，实际每月支付金额超过3000元。

问题：出租人变相抬高租金的行为合法吗？

律师解答

黄静如律师：不合法。根据《住房租赁条例》第二十六条规定，住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

虽然该规定主要针对住房租赁经纪机构，但从其立法精神可以推断，对于出租人也应遵循类似的明码标价原则，不得通过隐性收费等方式变相抬价。

出租人在平台上以“首月特惠”，每月2500元的价格吸引张女士，却在合同中把物业费、卫生费、清洁费等统一列为“附加服务费”，使得张女士实际每月支付金额超过3000元，这显然属于通过隐性收费的手段变相抬价。这种行为使得承租人在租房前无法清晰知晓全部费用支出情况，误导了承租人的决策，侵犯了承租人作为消费者应有的知悉真实情况权，扰乱了正常的住房租赁市场秩序。

遇到此类情况，承租人务必保留好平台上的广告截图、双方签订的合同文本、支付费用的凭证等关键证据，向当地市场监管部门投诉举报。

话题四：承租人房屋使用行为

场景11：老周将房屋出租给小张，租期一年。租期结束后，老周验收房屋时发现，客厅垃圾堆满沙发、地面油污结块，外卖盒里的残渣发臭；原本的隔墙被拆得只剩框架，烟雾报警器被扯下扔在角落；电线像乱麻般私拉在墙面，水管接口处还在滴水。

问题：租房遭破坏，出租人能否向承租人追责？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十一条规定，承租人应当遵守下列规定：（一）向出租人出示身份证明材料；（二）安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；（四）遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；（五）对出租人依法确需进入租赁住房的，予以配合。

承租人造成损失的，出租人可主张解除合同、要求赔偿，必要时可诉诸法院。若仅造成一般性财物损坏，出租人可依据合同约定主张赔偿；若擅自拆改承重结构、停用消防设施等行为危及房屋安全，出租人可立即解除合同，要求恢复原状并赔偿损失，并可向住建部门举报，由部门对承租人处以罚款。

场景12：小赵租下老林的两居室时，明确说“自住”，可入住后没多久，就悄悄把客厅改成办公区，还在阳台摆上黑板开起少儿绘画班。每天早九晚五，学生家长进进出出。老林偶然路过，听见屋里动静不对，推门一看才发现真相。老林当场要求小赵停止违规行为。

问题：承租人可以擅自改变租赁住房用途吗？

律师解答

黄静如律师：未经出租人同意，承租人不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或改动其他结构。若承租人存在此类违法行为，出租人有权依据条例及租赁合同约定，采取包括解除住房租赁合同在内的维权措施。同时，因承租人擅自改变住房用途可能给出租人造成房屋功能损坏、合规风险等损失的，承租人还需依法承担相应的赔偿责任。小赵租下住宅用于办公并开培训班，未告知出租人，这种行为明显违反了规定。

普法后记

以法治之力，护“住有所安”

从地下室隔间到“甲醛房”，从二房东跑路到退租“提灯定损”，住房租赁市场的痛点曾让不少人“租房难”又“租房烦”。如今，《住房租赁条例》的施行，直击长期困扰市场的顽疾，为住房租赁活动的各方当事人立下“定心丸”为千万承租人与出租人撑起了法治“安全伞”。

这个首部专门规范住房租赁的行政法规，最打动人的是“直面问题”的务实。它不让“非居住空间出租”有漏洞可钻，也堵住“长收短付”的资金风险，明确出租人不能擅自入户、承租人不得乱改房屋用途，连租金“明降暗升”的文字游戏也被明令禁止。每一条规定，都瞄准过去市场里的“老大难”，让模糊的权责变清晰，让侥幸的违规无空间。

幸福感藏在每个门牌号后。从整治虚假房源、价格欺诈，到方便承租人凭备案合同办理居住证、提取公积金、享受公共服务，再到鼓励合法合规经营，市场交易更加透明安全，承租人获得实实在在的便利和安心。

当每一份租赁合同都有法治护航，每一次居住权益都有制度保障，“住有所安”便不再是期待，而是触手可及的现实。