以个案树范本 化多案稳安居 ——龙岩两级法院妥善化解商品房预售系列纠纷

“烦心事终于解决了，总算可以办证了。”拿到调解书后，吴某的感慨道出了同批购房者共同的心声。

置业安居，本是喜事。可项目逾期交房长达30多个月，当初的美好期盼，早已在一次次等待中消磨殆尽，矛盾也随之累积。龙岩某房地产公司开发的一处房地产项目，预售合同约定交房时间为2023年3月，但直到2025年12月，该房地产项目才竣工交付。众多购房者要求房企按合同约定以日万分之三标准支付违约金。但房企却坚持认为购房者在向银行办理按揭贷款时受阻，仅支付了首付款，并未按合同约定支付剩余的购房款，是对方违约在先。

一面是购房者要求某房地产公司支付逾期交房违约金，另一面是某房地产公司认为其不是过错方无须支付违约金，还要求购房者补交后续购房款。双方各执一词、互不相让，矛盾愈演愈烈。

今年3月，吴某等3名购房者向新罗法院起诉，其中一起案件经新罗法院判决后被上诉至龙岩市中级人民法院。此外，还有8户存在同样情况的购房者正观望案件进展，案件随时可能涌入法院，纠纷存在持续扩大的风险。

二审阶段，查明的新事实成为破局关键：购房者按揭贷款未能通过银行审批，根源在于某房地产公司自身经营状况，并非购房者个人资信问题。面对这一系列牵涉面广、权利义务相互交织的纠纷，二审承办法官刘彬辉清楚，如果机械办案，仅就个案作出裁判，难以实质化解矛盾，甚至会衍生新的纠纷。

为此，刘彬辉与新罗法院办案团队将已诉的2起案件一并纳入调解视野，共同研讨调解方案。经过前期的反复沟通，终于找到双方利益的平衡点：购房者欠付的后续购房款与某房地产公司应付的逾期交房违约金相互抵扣，购房者向某房地产公司支付抵扣后的购房款。该方案既回应购房者诉求，也免去房企另行追索剩余房款的诉讼成本，为双方寻求共赢路径。

首轮调解过程中，经法官释法明理，房企认可其应当承担逾期交房违约责任，双方初步同意采用房款与违约金相互抵销、一揽子了结纠纷的方案。但新的分歧随之而来：双方对逾期交房可抵扣购房款的金额，尤其是违约金的计算基数、剩余购房款付款计划等仍存在争议。某房地产公司还主张，剩余购房款付款时间不应自完成产权登记起算，而应从具备办证条件之日起计算。

在承办法官组织下，双方对照合同约定，兼顾合理性与可行性，在可抵扣购房款的违约金计算基数与剩余购房款付款时间如何确定中找到符合双方利益的“最大公约数”，最终达成调解协议。

一案解，多案消。龙岩中院这起二审案件作为示范调解样本成功化解后，新罗法院另外2件在诉案件参照该方案顺利调解。两级法院还延伸司法职能，引导某房地产公司参照此次调解框架，与其余购房者自主协商，8件纠纷均化解在成讼前。

一头连着百姓安居期盼，一头关乎企业经营发展。龙岩两级法院以调解促共赢，以个案树范本，妥善化解了系列商品房预售合同纠纷。