被“跳单”何解？ 律师为你支招！

福建法治报——海峡法治在线3月4日讯 前段时间，有网友爆料某明星夫妻买房“跳单”，买下近6000万元的豪宅，系私下偷偷联系房东才达成交易，躲避了百万元中介费。这一消息冲上热搜，引发众多网友对买房“跳单”的关注和讨论。而后，又有消息爆出，该爆料网友系捏造事实博眼球，新闻一度反转。记者采访了福建旭丰律师事务所律师苏腾云，解读该则新闻背后的买房“跳单”问题。

热点回顾一

据爆料者、中介霍先生表示，他曾经在2019年6月21日和22日两次带某明星夫妇看房，他们当时表示不会购买。

然而，他后面发现该套房源已经在同年12月进行了网签，网签价格为5920万元，买家正是某明星夫妇。

最让他气愤的是，他指出网签这套二手房的中介公司，恰好和卖家是同一家公司的子公司。

霍先生由此认为，某明星夫妇是绕开了他，直接跟卖家交易，构成了“跳单”。

问题①：什么是“跳单”?

苏腾云律师解答：“跳单”是指房屋买卖关系中，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但买卖一方或双方利用中介公司提供的房源信息，绕开该中介公司签订房屋买卖合同的行为。“跳单”影响的是中介服务机构的合法权益，间接影响了交易市场的信赖基础。

问题② ：如何认定“跳单”行为?

苏腾云律师解答：在司法实践中，行为若要被法院认定构成“跳单”，一般需要具备以下要素：首先，中介公司提供的房源信息需为独家信息。现在的二手房交易市场中，不少卖方通过多家中介机构挂牌出售房屋，买方存在多种途径了解同一房源信息。因此，若非中介公司独家信息，则不能排除买卖双方通过其他途径了解交易对象及交易标的的可能性。

其次，中介公司需要积极履行中介服务，向买方提供其房源信息。若中介公司并未向买方提供中介服务，则难以被法院认定为存在居间关系，从而丧失请求权基础。

再次，买卖一方或双方需存在利用该信息、机会私下成交或另行委托他人居间成交的行为。且行为人具有逃避支付佣金的主观恶意。

问题③：“跳单”者要负什么法律责任?

苏腾云律师解答：买卖双方与中介机构形成的是合同关系，故受到合同条款的约束。若居间服务合同中约定了“反‘跳单’”条款，例如：买卖一方或双方看房后一定时间内利用中介公司信息与第三方或私下达成买卖交易的，需要承担相应违约金或中介公司的实际损失。

上述“反‘跳单’”条款实务中表述方式五花八门，但离不开违约金这一违约责任。故一旦被认定为“跳单”，“跳单”者需要承担的是合同约定的违约责任，向中介机构支付违约金或其他违约赔偿。另一方面，中介机构还有权要求“跳单”双方支付中介费用。

热点回顾二

网友爆料，舆论在网上发酵后，某明星夫妇一方发律师声明回应“跳单”买房一事，表示此前网友发布的爆料内容系捏造事实，将追究该名网友的法律责任。声明一出，不少网友质疑中介董先生有借此炒作的嫌疑，2月10日，董先生回应表明，如果获得佣金，将全额捐出。双方在网上各执一词。

问题① ：遭遇“跳单”，佣金可否追回?

苏腾云律师解答：根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。故若被“跳单”后，中介机构有权要求委托人支付佣金。即便未签订居间合同，只要形成事实上的居间关系，“跳单”双方就需要向中介机构支付佣金。

例如北京智趣家科技有限公司与北京明睿东方信息咨询有限公司中介合同纠纷一案中，虽未签订合同，法院最终结合聊天记录及录音记录认定了中介合同关系的存在，从而要求接受居间服务的一方支付中介费用。

问题② ：被“跳单”后，维权的难点是什么?

苏腾云律师解答：首先，最大的难点在于认定提供的房源信息属于独家信息。当今社会，信息渠道多元化发展，房产交易双方可以通过多种途径获得房源信息。若非签订独家代理销售，中介方于诉讼过程中很难举证证明买卖双方系通过其房源信息达成交易，从而导致败诉。

其次，倘若买卖双方私下达成交易，中介方往往难以第一时间掌握消息。从而导致因时间推移，证据灭失的风险大大增加。

再之维权诉讼中，中介方需要的举证责任相对较高。不少中介人员没有足够的证据意识，没能保留好带看记录、意向记录等过程记录，导致举证困难。

律师提醒：

如何防止“跳单”行为?

中介机构与售房方签订委托代理合同时，尽可能签署独家代理，并于信息平台等注明为独家房源;签订合同的过程中与客户进行风险提示。另外，在工作过程中，也尽可能保留好带看记录、双方意向、面谈记录等证明中介机构积极履行中介服务，提供成交机会的证据。

此外，还建议中介服务机构规范中介费用标准，防止乱收费等现象发生，从利益角度上减少客户恶意违约的成本导向。另一方面，提高中介服务质量，尽可能做到专业、积极，增强客户的信任感，从而有效减少“跳单”行为产生的可能性。

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普法链接：

随着《中华人民共和国民法典》正式施行，“跳单”维权有了法律依据。同时，针对买房卖房，《民法典》还新增了多项规定，无论你是房产经纪人，还是普通购房者，这些法律知识您都需要了解一二。

1、慎买设置“居住权”的房屋

《民法典》第366条：“房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。”

苏腾云律师解读：房屋设立居住权后，居住权人有权占有并使用该房屋。居住权不因房屋所有权变化而灭失。所以，一旦购买了设置居住权的房屋，购房者只能等待居住权到期或居住权人过世后，才能行使完整权利。

2、被抵押的房屋也能过户

《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”

苏腾云律师解读：设置了抵押权的房屋，如果没有特殊约定，是可以进行转让的。但要注意主债务的履约情况，抵押权人是否有要求抵押人将转让所得价款提前清偿债务或者提存。一旦债权人行使抵押权，房屋就存在拍卖处分的风险。

3、购房可设置“检验期”

《民法典》第621条：“当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。”

苏腾云律师解读：若购房时约定了检验期限，购房人可以在交房时检验房屋的各项数据，例如赠送家具数量、是否存在漏水情况、装修材料等。如果验房后发现房屋存在质量问题，可以向出卖人主张合同约定的违约责任。

4、70年产权到期后自动续期

《民法典》第359条：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

苏腾云律师解读：《民法典》规定了土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。但对于续期收费问题，目前《民法典》尚未有明确说法。对于自动续期的期限如何规定，是否缴纳费用以及费用标准等问题，尚待后续其他法律、行政法规规定。

5、继承人范围扩大

《民法典》第1128条：“被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的直系晚辈血亲代位继承。被继承人的兄弟姐妹先于被继承人死亡的，由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承。”

苏腾云律师解读：《民法典》施行后，扩大了继承人的范围，今后侄子、侄女、外甥、外甥女也可以依法代位继承。该条款体现了家族传承的理念，如果被继承人死亡时无子女，配偶、父母、祖父母、外祖父母均已过世，且继承人的兄弟姐妹也先于被继承人死亡的，可以由被继承人的兄弟姐妹的子女代位继承财产。

(本报记者 余晶)