漳平法院“四调”化解物业纠纷

福建法治报——海峡法治在线4月23日讯 近年来，随着城市化进程加快，业主与物业公司之间、业主与开发商之间的纠纷也随之增多。为让更多矛盾纠纷化解在基层、消灭在萌芽，漳平法院坚持能动司法，运用“四调”工作法，坚持以源头预防化解纠纷为抓手，不断推进物业服务管理水平和城市基层精细化治理水平的提升。

专职调解————

善于释法说理

实现“案结事了”

“陈法官，我的房子没有装修也没有住过，难道还要交物业费?”近日，漳平法院村居法官接到了一起物业服务合同纠纷当事人王先生打来的电话。

“根据《民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人已经按照规定和相关的约定提供了服务，业主不能以未接受或者是无需接受相关服务为由拒绝支付物业费。您小区的物业在平时提供了设施维护、清洁绿化等服务，已经履行了相关约定，因此您只要收了房，都是要交物业费的。”法官耐心地向王先生解释道。

据悉，2023年，漳平法院共受理物业纠纷174件，其中超过半数的案件标的小、争议不大、法律关系明确，能够通过调解高效化解。

专题调研————

发挥问题导向

“引领破题”作用

针对物业纠纷批量涌入这一问题，漳平法院党组高度重视，组建了三个调研小组，分别前往城管局、社区、法院档案室展开调查。前往城管局的小组着重开展物业纠纷处理模式调研，发现城管局虽已落实调解员经费问题，但物业纠纷调解组织尚在谋划阶段，还未正式成立。前往社区的小组着重找寻矛盾纠纷产生的原因，发现社区居民法律知识淡薄是一个很大的原因。在法院档案室的小组着重针对案件情节展开分析，发现业主普遍反映物业存在“小广告管理不善”“垃圾清洁不到位”“物业很清闲”等问题。院党组召开专题会，针对收集到的问题研究部署相关应对举措。

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协同调解————

构建诉讼调解

“同步推进”格局

当务之急，是要尽早成立物业纠纷调解组织。漳平法院向城管局发出司法建议，详细阐述辖区内物业纠纷的特点以及成立专门调解组织的必要性。很快，漳平市物业人民调解委员会揭牌设立，有效整合了“司法调解”“人民调解”和“委派调解”。为确保调解工作有序开展，漳平法院多次组织法官前往城管局召开座谈会，针对组织结构、调解流程、人员培训等具体事项进行深入交流和专业指导，从而推动大量物业纠纷在立案前柔性“解”、高效“结”。成立以后，七成物业纠纷案件委派至该组织先行调解，共成功化解物业纠纷案件45件。

此外，漳平法院组建专业速裁审判团队，针对调解不成的标的小、争议不大、法律关系明确的案件优先适用小额诉讼程序和简易程序，实现诉调高效衔接，平均审理周期同比缩短8.6天。

双面强调————

强化示范判决

“以点带面”效应

调解格局逐步成熟，要想进一步推进诉源治理，就必须筑牢源头预防“高坝”。漳平法院秉持“两手抓”原则，致力打破物业与业主之间的坚固壁垒，联合城管局、街道召开物业座谈会，反馈业主普遍反映的问题，引导纠纷突出的物业制定整改方案，签订整改承诺书，同时与物业展开深入交流，详细了解物业日常工作，并指导物业设置公开栏。

定期公布工作内容，将“地下工作”搬到台面上，打破业主“物业很闲”的固有偏见;赴社区(村居)开展普法宣传活动，发布典型案例，围绕常见的纠纷类型开展现场释法说理，以达到“审理一案、化解一片”的良好社会效果。

(本报记者 邱玉香 通讯员 郑雨柔)