租房那些糟心事有解了！——律师解读《住房租赁条例》新规亮点 - 普法之窗

9月15日，《住房租赁条例》正式施行，这是我国首部专门规范住房租赁活动的行政法规，直击长期困扰市场的顽疾，从居住安全到交易规则再到公共服务保障，全面织密住房租赁法治网格，不仅守住安全底线，也为市场各方注入公平与信任，更在细处提升群众的居住幸福感，推动住房租赁市场迈向规范、透明、可持续的新阶段。

什么样的房子能用于出租？被随意扣减押金，承租人该如何维权？承租人能否擅自改变租赁住房用途？针对住房租赁市场中的一些问题，记者邀请北京市盈科（福州）律师事务所律师黄静如，结合现实租房场景解读条例，帮助大家看懂新规、用好新规。

话题一：居住安全与健康问题

场景1：小刘在某租房App上看到“高性价比公寓”，结果发现是地下储藏室隔出来的小单间，没窗、没排气。

问题：地下储藏室能出租用于居住吗？

律师解答

黄静如律师：不能！厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。根据《住房租赁条例》第三十九条规定，将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住，或者租赁住房不符合规定的单间租住人数上限或者人均最低租住面积标准的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，对单位处2万元以上10万元以下的罚款，对个人处2000元以上1万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得。

场景2：李先生租到新装修的公寓，入住不久就出现头晕、咳嗽等症状，检测发现室内甲醛超标。

问题：不慎入住“甲醛房”，李先生应当如何维权？

律师解答

黄静如律师：《住房租赁条例》第七条第一款规定，用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。“甲醛房”因甲醛含量超标，明显违反了“室内装饰装修强制性标准”及“保障人身健康”的要求，出租人已构成违约，承租人有权通过法律途径主张合法权益。具体操作如下：

1.固定核心证据。立即留存入住记录、身体不适诊断证明及专业检测机构报告。

2.书面通知出租人整改。以书面形式（如微信、短信、邮件、纸质函件，需留存送达记录）告知出租人甲醛超标的事实，要求其在一定期限内整改，并提供合格检测报告。

3.协商解除合同并索赔。若出租人拒绝整改或整改后仍超标，可发函解除合同，要求退还剩余租金、押金并赔偿医疗费等损失。

4.向监管部门投诉举报。若与出租人协商无果，可向相关行政部门提交材料举报，例如向住建部门投诉装修违规，或向市场监管部门投诉安全隐患。

5.通过司法途径追责。对举报处理结果不满，或出租人始终拒绝承担责任，承租人可收集好全部证据，向房屋所在地法院提起民事诉讼，通过法律判决要求出租人履行退款、赔偿义务，维护自身合法权益。

话题二：市场主体行为规范

场景3：李先生在某平台看到“精装公寓”宣传，实地看房却发现条件与描述严重不符，还被要求先交大额“管理费”。平台以“只是信息发布”推卸责任。

问题：遇到虚假房源、高收低租，平台需要担责吗？

律师解答

黄静如律师：平台需履行房源核验义务。根据《住房租赁条例》第三十六条规定，提供住房租赁信息发布服务的网络平台经营者应当核验住房租赁信息发布者的真实身份信息。平台以“仅信息发布”为由推卸责任，属于违规行为。

同时，大额“管理费”需符合公平透明原则。大额“管理费”若无依据、未提前告知，则违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》《住房租赁条例》中“交易公平、信息透明”的原则。李先生可收集宣传材料、看房记录、缴费凭证，向租赁地市场监管部门举报虚假宣传、违规收费，或向住建部门举报房源不实、平台失职，要求追究相关责任。

场景4：王先生在某平台看到一套房源，与所谓的房东李某签订租房合同，并交了押金。然而，入住后，原房东上门称李某未告知其将房屋转租，其并不知情，未同意出租，要王先生立刻搬走。王先生才知道李某是二房东。

问题：二房东擅自转租，承租人权益受损怎么办？

律师解答

黄静如律师：转租需经原房东书面同意：承租人（即二房东李某）将住房转租给他人时，必须事先取得原房东明确载明“同意转租期限、转租范围”的书面授权文件，且转租期限不得超过原租赁合同约定的期限。李某未经原房东同意擅自转租，其与王先生签订的租房合同依法属于无效合同。

同时，租赁需实名签约并备案。根据《住房租赁条例》第八条规定，出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同。出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。若李某未提供原房东授权文件，也未依法备案，进一步违反了租赁管理规定，需承担相应法律责任。因转租未经原房东同意，原房东有权依法解除与二房东的原租赁合同，并要求实际承租人（王先生）搬离，王先生的居住权益无法通过无效合同获得保障，相关损失需向二房东李某追偿。王先生可凭证据向房产管理、市场监管或公安部门投诉，必要时通过诉讼要求返还押金和赔偿损失。

场景5：赵女士通过一家知名住房租赁平台租下公寓，每月交的房租都打给平台。平台与出租人签的是长租合同、每年付出租人一次钱，但向赵女士却按月收租金。后平台资金链断裂，既没付出租人租金，也不退还赵女士的租金和押金，出租人要求赵女士搬离。

问题：住房租赁平台“长收短付”致资金链断裂，赵女士该怎么办？

律师解答

黄静如律师：该住房租赁平台属于违规运营。根据《住房租赁条例》第十九条规定，从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。该规定旨在防范“长收短付”“高进低出”带来的资金风险。平台若未设立资金监管账户或挪用资金，则涉嫌违规。

赵女士可以凭租赁合同、支付凭证等证据，向住建、市场监管、金融监管等部门投诉举报，必要时可通过诉讼维权。