租房那些糟心事有解了！——律师解读《住房租赁条例》新规亮点 - 普法之窗

话题三：租赁双方权益保障

场景6：一女子在社交媒体发布视频，称自己退租时遇到“提灯定损”：出租人拿着灯对房间逐项检查，最终列出1万多元的赔偿清单，而房子月租仅1200元，承租人认为这是出租人故意讹钱。

问题：遇到出租人任意列清单索赔乱扣钱的情况，承租人该怎么办？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十条规定，出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项。除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。

出租人要求承租人赔偿，应当有合法依据和合理标准，并提供相应证据，不能随意“开口要钱”。像“提灯定损”这种事后任意扩大的索赔行为，在条例框架下属于违规，承租人可以拒绝不合理赔偿，并保留好合同、转账记录、聊天记录、照片视频等证据，向住建、市场监管等部门投诉。

场景7：出租人老李准备把房子租给小王。在签订合同时，老李要求小王出示身份证明。但小王以“保护隐私”为由拒绝提供。

问题：承租人拒绝出示身份证，出租人还可以出租吗？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第九条第（二）项规定，出租人应当核验承租人的身份证明材料，不得将住房出租给拒绝出示身份证明材料的单位或者个人。同时，该条例第十一条规定，承租人应当向出租人出示身份证明材料。因此，老李不得将房屋出租给不提供身份证明的小王。

如果房东老李接受了不出示身份证明的小王作为租客，可能会面临一些潜在风险：若小王在租赁期间存在违法行为或涉及其他纠纷，老李可能会因为未能尽到审核责任而承担相应的法律责任。同时，按照《住房租赁条例》规定，出租人需要通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向所在地房产管理部门备案。如果承租人身份信息缺失，备案难以完成。

场景8：小周与出租人签订两年的租赁合同。在合同期尚有6个月的时候，出租人突然说要卖房，并在半夜带人撬锁，逼小周搬走。

问题：租期内，出租人能否要求承租人搬离？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十二条规定，出租人依法解除住房租赁合同的，应当通知承租人，并为承租人腾退租赁住房留出合理时间。出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除住房租赁合同或者腾退租赁住房。

此外，根据《中华人民共和国民法典》“买卖不破租赁”原则，即使房屋出售，新出租人仍需履行原租赁合同至期满；若出租人采取撬锁等暴力手段，承租人可立即报警并留存接警记录，并向住建部门举报其非法逼迁行为。若造成财物损失，可追加索赔。

场景9：承租人小陈在公司上班时，出租人老刘因楼下邻居反映“可能渗水”，没提前告知，就直接用备用钥匙进入房间检查。等小陈傍晚回家，见物品移位，才惊觉有人擅自入户。

问题：出租人有权随便进屋吗？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第九条第（三）项规定，出租人不得擅自进入租赁住房，但是经承租人同意或者依法可以进入的除外。若出租人确因维修住房等正当理由需要进入承租人承租住房的，应当提前通知承租人，征得承租人同意，并约定进入时间，尽可能减少对承租人正常居住生活的影响。

承租人基于租赁合同，对租赁房屋享有合法的占有、使用权利，这种权利受法律保护，核心体现为居住安宁与隐私不受侵犯。出租人未通知即擅自入户，即便以“检查”为名义，也属于非法侵入，违反了条例对出租人行为的限制性规定。

场景10：张女士在某平台看到“首月特惠”广告，标价每月2500元。她签订合同后才发现，出租人在合同里把物业费、卫生费、清洁费等全部列为“附加服务费”，实际每月支付金额超过3000元。

问题：出租人变相抬高租金的行为合法吗？

律师解答

黄静如律师：不合法。根据《住房租赁条例》第二十六条规定，住房租赁经纪机构应当对收费服务项目明码标价，不得在标价之外加价或者收取未予标明的费用。

虽然该规定主要针对住房租赁经纪机构，但从其立法精神可以推断，对于出租人也应遵循类似的明码标价原则，不得通过隐性收费等方式变相抬价。

出租人在平台上以“首月特惠”，每月2500元的价格吸引张女士，却在合同中把物业费、卫生费、清洁费等统一列为“附加服务费”，使得张女士实际每月支付金额超过3000元，这显然属于通过隐性收费的手段变相抬价。这种行为使得承租人在租房前无法清晰知晓全部费用支出情况，误导了承租人的决策，侵犯了承租人作为消费者应有的知悉真实情况权，扰乱了正常的住房租赁市场秩序。

遇到此类情况，承租人务必保留好平台上的广告截图、双方签订的合同文本、支付费用的凭证等关键证据，向当地市场监管部门投诉举报。

话题四：承租人房屋使用行为

场景11：老周将房屋出租给小张，租期一年。租期结束后，老周验收房屋时发现，客厅垃圾堆满沙发、地面油污结块，外卖盒里的残渣发臭；原本的隔墙被拆得只剩框架，烟雾报警器被扯下扔在角落；电线像乱麻般私拉在墙面，水管接口处还在滴水。

问题：租房遭破坏，出租人能否向承租人追责？

律师解答

黄静如律师：根据《住房租赁条例》第十一条规定，承租人应当遵守下列规定：（一）向出租人出示身份证明材料；（二）安全、合理使用租赁住房，不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；（三）未经出租人同意，不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或者改动租赁住房其他结构；（四）遵守物业管理规约，不得任意弃置垃圾、超标准排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占公共通道、高空抛物或者实施其他损害他人合法权益的行为；（五）对出租人依法确需进入租赁住房的，予以配合。

承租人造成损失的，出租人可主张解除合同、要求赔偿，必要时可诉诸法院。若仅造成一般性财物损坏，出租人可依据合同约定主张赔偿；若擅自拆改承重结构、停用消防设施等行为危及房屋安全，出租人可立即解除合同，要求恢复原状并赔偿损失，并可向住建部门举报，由部门对承租人处以罚款。

场景12：小赵租下老林的两居室时，明确说“自住”，可入住后没多久，就悄悄把客厅改成办公区，还在阳台摆上黑板开起少儿绘画班。每天早九晚五，学生家长进进出出。老林偶然路过，听见屋里动静不对，推门一看才发现真相。老林当场要求小赵停止违规行为。

问题：承租人可以擅自改变租赁住房用途吗？

律师解答

黄静如律师：未经出租人同意，承租人不得擅自改变租赁住房用途、拆改室内设施或改动其他结构。若承租人存在此类违法行为，出租人有权依据条例及租赁合同约定，采取包括解除住房租赁合同在内的维权措施。同时，因承租人擅自改变住房用途可能给出租人造成房屋功能损坏、合规风险等损失的，承租人还需依法承担相应的赔偿责任。小赵租下住宅用于办公并开培训班，未告知出租人，这种行为明显违反了规定。

普法后记

以法治之力，护“住有所安”

从地下室隔间到“甲醛房”，从二房东跑路到退租“提灯定损”，住房租赁市场的痛点曾让不少人“租房难”又“租房烦”。如今，《住房租赁条例》的施行，直击长期困扰市场的顽疾，为住房租赁活动的各方当事人立下“定心丸”为千万承租人与出租人撑起了法治“安全伞”。

这个首部专门规范住房租赁的行政法规，最打动人的是“直面问题”的务实。它不让“非居住空间出租”有漏洞可钻，也堵住“长收短付”的资金风险，明确出租人不能擅自入户、承租人不得乱改房屋用途，连租金“明降暗升”的文字游戏也被明令禁止。每一条规定，都瞄准过去市场里的“老大难”，让模糊的权责变清晰，让侥幸的违规无空间。

幸福感藏在每个门牌号后。从整治虚假房源、价格欺诈，到方便承租人凭备案合同办理居住证、提取公积金、享受公共服务，再到鼓励合法合规经营，市场交易更加透明安全，承租人获得实实在在的便利和安心。

当每一份租赁合同都有法治护航，每一次居住权益都有制度保障，“住有所安”便不再是期待，而是触手可及的现实。